別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-10 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区万歳町５２番３
｢万歳町３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西31m市道、南側道 水道、ガス、下水 中崎町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３１ｍ市道 交通

施設		 中崎町駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、都島通り沿いに中高層の事務所や店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。地価は、事務所・店舗賃
料の安定、マンション転換（投資）需要が強く、上昇傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね北区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼事務所ビル
を求める事業者、マンション開発業者やレジ収益案件を求める投資家等。近隣地域は立地面で商業収益性と居住利便性
があり、事務所・店舗賃料の安定、特に投資選好の高まりから上昇が継続。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定
性から把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、事務所・店舗・居宅の賃貸需要があるも、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や投資利回りの変
動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこ
で、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,850,000 円／㎡		 [117.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.6]		 [102.9]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍明けより、大阪市内の商業地全般
に人流が回復し商業収益も回復・増加傾向、
収益案件への投資選好も引き続き強い。


　事務所・店舗・居宅賃料の安定が継続、投
資需要も旺盛なままで、地価は上昇傾向にあ
る。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  -2.1
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１４

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,597)
b 北１１０

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西19m市道、
北4m、南2.5m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 北１１２

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 福島１１０

-16		 大阪市福島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,910,806  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,006,440 		 100
[  97.7]
2,053,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
2,758,363  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
2,956,358 		 100
[ 118.1]
2,503,267 
2,580,000 
c (　           ) 
1,229,733  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,298,598 		 100
[  60.9]
2,132,345 
2,190,000 
d (　           ) 
1,282,570  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,389,451 		 100
[  64.3]
2,160,888 
2,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,280,000 円／㎡]  



大阪北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,550,021 
19,208,257 
33,341,764 
20,757,000 
12,584,764 		 （　0.9446）
11,887,568 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    396,252,267 円　　　　（　  1,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 199.95 ＲＣ8 1,353.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   228 ㎡     17.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用、要因等から、全階事務所（部分・フロア貸し）、平面自走式駐車場（２台）も合理的と判断。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
149.11 
70.0 
104.38 
3,570 
372,637 		 8.0  2,981,096 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.95 
80.0 
101.56 
3,570 
362,569 		 8.0  2,900,552 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
199.95 
80.0 
159.96 
3,570 
571,057 		 8.0  4,568,456 
0.0  0 

 8～ 8		 塔屋
78.17 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,353.98 
74.3 
1,005.74 

3,590,491 		 28,723,928 
0 
⑨年額支払賃料      3,590,491 円　×　12ヶ月　＝　      43,085,892 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,005.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,982,681 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,068,573 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,751,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,277,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,723,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         272,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,550,021 円　　　　（　       230,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,850,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,510,457 円  　　　       55,028,573　×　　　　  19.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,962,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,145,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,208,257 円　（　　　　　　        84,247 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,353.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,757,000 円  
（　　　　　        91,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,550,021 円      
②総費用 19,208,257 円      
③純収益　①－② 33,341,764 円      
④建物等に帰属する純収益 20,757,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,584,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,887,568 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,138 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    396,252,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区万歳町５２番３
 1203000058840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-10 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区万歳町５２番３
｢万歳町３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8		 中高層の事務所、店
舗ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西31m市道、南側道 水道、ガス、下水 中崎町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３１ｍ市道 交通

施設		 中崎町駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産の保有を目的とする不動産会社及び同
一需給圏を営業拠点とする自用目的の一般事業会社である。大阪市内の中心部に位置し、利便性が高く高度利用が可能
なことから事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がまち
まちで、物件の個別性も強いため指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高
い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。収益性を重視すべき商業地域だが、収益価
格は想定要素を多く含み説得力がやや低いため、商業地の価格水準を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,850,000 円／㎡		 [117.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.3]		 [102.9]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益、雇用情勢の改善、個人消費の持ち
直しで景気は緩やかな回復傾向にあるが、物
価上昇や海外情勢等の懸念材料も多く注意が
必要である。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１０

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西19m市道、
北4m、南2.5m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 北１１４

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,597)
c 北１０４

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業

(100,800)
d 北１１４

-2		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,758,363  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
2,956,358 		 100
[ 135.5]
2,181,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
1,910,806  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,006,440 		 100
[  97.9]
2,049,479 
2,110,000 
c (　           ) 
2,844,083  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,100,050 		 100
[ 114.4]
2,709,834 
2,790,000 
d (　           ) 
1,458,255  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,528,251 		 100
[  73.5]
2,079,253 
2,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,250,000 円／㎡]  



大阪北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,319,194 
19,162,156 
33,157,038 
20,757,000 
12,400,038 		 （　0.9446）
11,713,076 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    390,435,867 円　　　　（　  1,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 199.95 ＲＣ8 1,353.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   228 ㎡     17.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所・各階フロア貸し。平面駐車場２台。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
149.11 
70.0 
104.38 
3,550 
370,549 		 8.0  2,964,392 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.95 
80.0 
101.56 
3,550 
360,538 		 8.0  2,884,304 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
199.95 
80.0 
159.96 
3,550 
567,858 		 8.0  4,542,864 
0.0  0 

 8～ 8		 塔屋
78.17 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,353.98 
74.3 
1,005.74 

3,570,377 		 28,563,016 
0 
⑨年額支払賃料      3,570,377 円　×　12ヶ月　＝　      42,844,524 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,005.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,982,681 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,827,205 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,739,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,047,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,563,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         271,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,319,194 円　　　　（　       229,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,850,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,464,356 円  　　　       54,787,205　×　　　　  19.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,962,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,145,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,162,156 円　（　　　　　　        84,045 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,353.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,757,000 円  
（　　　　　        91,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,319,194 円      
②総費用 19,162,156 円      
③純収益　①－② 33,157,038 円      
④建物等に帰属する純収益 20,757,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,400,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,713,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    390,435,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区万歳町５２番３
 1203000058840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考