別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.
鑑定評価額 70,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区角田町１２番１外
｢角田町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,451  
(        237) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼映画館

ＳＲＣ12F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 梅田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 梅田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗、事務所等が集積する高度商業地域であり、大阪駅周辺の再開発の影響を受け今後も発展的に推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市北区及び周辺区内の高度商業地域のほか、東京、名古屋、福岡等の大都市圏の高度商業地域にも及
ぶ。主たる需要者は、国内外の不動産投資家、不動産会社等である。立地の希少性、梅田地区の発展期待性と相まって
需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。取引が希少であり、個別性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する
事例から求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが想
定要素を含んでいる。中心的需要者は市場性や収益性等を指標として意思決定を行うため、本件では市場の実態を反映
した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,800,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[114.5]		 100
[134.2]		 [110.0]
100		 13,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。今後は物価上昇、海外情勢、
金融資本市場の変動等の影響に留意を要する
。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-8		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m国道、
東3.4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 中央１２２

-5		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西44m国道、
北22m、東6m、
南7.8m、
四方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,1300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,417,682  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
9,613,689 		 100
[  77.3]
12,436,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
13,700,000 
b (　 11,575,986) 
9,794,628  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
12,087,437 		 100
[  97.8]
12,359,343 
13,600,000 
c (　           ) 
12,796,361  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.2]
14,060,518 		 100
[ 103.0]
13,650,988 
15,000,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,100,000 円／㎡]  



大阪北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,089,712,457 
1,176,767,494 
2,912,944,963 
915,160,000 
1,997,784,963 		 （　0.9296）
1,857,140,902 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 66,326,460,786 円　　　　（　 12,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,500.00 ＲＣ11F2B 46,727.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   5,214 ㎡    106.0 m x   71.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１１階・地下２階建の店舗（マルチ貸し・地下２階は平面式駐車場）を想定。 ⑦有効率　  61.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
5,177.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
4,400.00 
51.3 
2,257.20 
11,800 
26,634,960 		 15.0  399,524,400 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
3,500.00 
75.9 
2,656.50 
16,300 
43,300,950 		 15.0  649,514,250 
0.0  0 

 2～11		 店舗
3,250.00 
73.9 
2,401.75 
9,800 
23,537,150 		 15.0  353,057,250 
0.0  0 
塔屋
  ～  
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

計
46,727.00 
61.9 
28,931.20 

305,307,410 		 4,579,611,150 
0 
⑨年額支払賃料    305,307,410 円　×　12ヶ月　＝　   3,663,688,920 円 
⑩a共益費（管理費）           1,510 円／㎡　×　  28,931.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　     524,233,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,187,922,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   226,316,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,046,206,151 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     4,579,611,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      43,506,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,089,712,457 円　　　　（　       784,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,100,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 478,522,494 円  　　　    4,272,522,264　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  472,795,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  141,950,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    16,700,000 円  　　　　 16,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,176,767,494 円　（　　　　　　       225,694 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9296    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　  46,727.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 915,160,000 円  
（　　　　　       175,520 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,089,712,457 円      
②総費用 1,176,767,494 円      
③純収益　①－② 2,912,944,963 円      
④建物等に帰属する純収益 915,160,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,997,784,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,857,140,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      356,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,326,460,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区角田町１２番１
 1203000003550-0000
2 　大阪市北区角田町１２番７
 1203010064458-0000
3 　大阪市北区角田町１３番６
 1203000003561-0000
4 　大阪市北区角田町１３番９
 1203010064452-0000
5 　大阪市北区角田町１３番１０
 1203010064453-0000
6 　大阪市北区角田町１３番１１
 1203010064454-0000
7 　大阪市北区角田町１３番１２
 1203010064455-0000
8 　大阪市北区角田町１４番１
 1203000003564-0000
9 　大阪市北区角田町１４番３
 1203010064459-0000
10 　大阪市北区角田町２５番１
 1203000003596-0000
11 　大阪市北区角田町２５番４
 1203010064460-0000
12 　大阪市北区角田町２９番１
 1203000003603-0000
13 　大阪市北区角田町２９番６
 1203010064461-0000
14 　大阪市北区角田町３１番１
 1203000003609-0000
15 　大阪市北区角田町３１番９
 1203010064462-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 69,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区角田町１２番１外
｢角田町７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,451  
(        237) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼映画館

ＳＲＣ12F2B		 高層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 梅田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 梅田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域を形成している。大阪駅周辺、うめきた２期等の
大型開発が進み、高度商業地が面的に広がっていく中で、今後も商業中心の一角を担っていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。主な需要者は国内外の機
関投資家、不動産事業法人等である。緩和的な政策により不動産投資市場への資金供給が増加し、収益物件の売買市場
は堅調である。一方リテール、ホテル部門の賃貸市場は、市況の回復を取り込んでおり、今後も引き続き回復基調で推
移するものと予測する。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,800,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[114.5]		 100
[136.5]		 [110.0]
100		 13,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区では国内外の需要、人出等は継続して増
加、店舗売上の回復が継続しており、各種事
業用地取引需要は底堅く推移している。


繁華性の極めて高い地域で、人出は増加して
おり、顧客流動性が高まっている。商業店舗
の新規供給は続いており、熾烈な競合状況が
継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-8		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m国道、
東3.4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,417,682  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
9,613,689 		 100
[  78.8]
12,200,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
13,400,000 
b (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,789,890 		 100
[  88.4]
12,205,758 
13,400,000 
c (　 11,575,986) 
9,794,628  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
12,087,437 		 100
[  94.4]
12,804,488 
14,100,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,600,000 円／㎡]  



大阪北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,066,102,333 
1,212,373,351 
2,853,728,982 
887,760,000 
1,965,968,982 		 （　0.9296）
1,827,564,766 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 65,270,170,214 円　　　　（　 12,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 3,500.00 ＲＣ11F2B 46,727.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   5,214 ㎡    106.0 m x   71.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１１階・地下２階建の店舗（マルチ貸し・地下２階は平面式駐車場）を想定した。 ⑦有効率　  61.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
5,177.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
4,400.00 
51.3 
2,257.20 
11,000 
24,829,200 		 15.0  372,438,000 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
3,500.00 
75.9 
2,656.50 
16,700 
44,363,550 		 15.0  665,453,250 
0.0  0 

 2～11		 店舗
3,250.00 
73.9 
2,401.75 
9,700 
23,296,975 		 15.0  349,454,625 
0.0  0 
塔屋
  ～  
1,150.00 
 
 
 
 		    
   

計
46,727.00 
61.9 
28,931.20 

302,162,500 		 4,532,437,500 
0 
⑨年額支払賃料    302,162,500 円　×　12ヶ月　＝　   3,625,950,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,510 円／㎡　×　  28,931.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　     524,233,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,150,183,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   211,739,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,023,044,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     4,532,437,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      43,058,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,066,102,333 円　　　　（　       779,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,600,000 円  　　　　 16,200,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 520,878,351 円  　　　    4,234,783,344　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  472,795,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  137,700,000 円  　　　　 16,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    16,200,000 円  　　　　 16,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    16,200,000 円  　　　　 16,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,212,373,351 円　（　　　　　　       232,523 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9296    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　  46,727.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 887,760,000 円  
（　　　　　       170,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,066,102,333 円      
②総費用 1,212,373,351 円      
③純収益　①－② 2,853,728,982 円      
④建物等に帰属する純収益 887,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,965,968,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,827,564,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      350,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,270,170,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区角田町１２番１
 1203000003550-0000
2 　大阪市北区角田町１２番７
 1203010064458-0000
3 　大阪市北区角田町１３番６
 1203000003561-0000
4 　大阪市北区角田町１３番９
 1203010064452-0000
5 　大阪市北区角田町１３番１０
 1203010064453-0000
6 　大阪市北区角田町１３番１１
 1203010064454-0000
7 　大阪市北区角田町１３番１２
 1203010064455-0000
8 　大阪市北区角田町１４番１
 1203000003564-0000
9 　大阪市北区角田町１４番３
 1203010064459-0000
10 　大阪市北区角田町２５番１
 1203000003596-0000
11 　大阪市北区角田町２５番４
 1203010064460-0000
12 　大阪市北区角田町２９番１
 1203000003603-0000
13 　大阪市北区角田町２９番６
 1203010064461-0000
14 　大阪市北区角田町３１番１
 1203000003609-0000
15 　大阪市北区角田町３１番９
 1203010064462-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考