令和7年1月15日　提出 大阪平野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -11 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区加美北８丁目８７番１９ ｢加美北８－１－４｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1.5:1 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅、公 営住宅等が混在する 住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 衣摺加美北 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４ｍ 私道 交通 施設 衣摺加美北駅南西方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅、公営住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は、現状の住環境を維 持するものと予測する。地価水準は、周辺宅地の取引動向等から判断し、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平野区及び周辺市区のうち、ＪＲおおさか東線、ＪＲ関西本線、地下鉄谷町線、地下鉄千日前線の各駅 を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、上記地域に居住する個人需要者層であり、圏外からの転入は少ない。最寄 駅より徒歩圏内に位置し、利便性良好であり、また、当地域も市況の回復を反映し、不動産の需給動向は堅調となって おり、地価は上昇幅をさらに拡大している。中心価格帯は新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道路幅員が狭く、画地規模も小さく共同住宅の想定は現実性に乏しく、且つ、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。自 用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得 た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [107.2] [102.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区においても市況は回復しており、不動産 の需給動向をみても堅調な動きとなっており 、全般的に地価は上昇幅を拡大している。 小規模一般住宅、公営住宅等が混在する住宅 地域であり、対象標準地の価格形成に及ぼす ような変動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％