令和7年1月15日　提出 大阪平野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区流町３丁目５番６ ｢流町３－５－７｣ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ 平野駅南東方 550m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面、現状の住環境を維持して推移するものと予 測する。地価水準は、周辺宅地の取引動向等から判断して、上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平野区内の地下鉄谷町線、ＪＲ関西本線沿線の中小規模一般住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内 に居住する一次取得者及び建替えを目的とする取得者層である。当該地域は、居住環境等に優れ、人気の高い住宅地域 であり、また、景気回復もあり、需給動向は堅調で、地価水準は上昇幅を拡大しての推移となっている。価格帯は、新 築戸建物件では総額４，０００万円～５，０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には老朽化した共同住宅も見られるが画地規模も小さく共同住宅建設の想定は実現性に乏しく、且つ、戸建住宅の 賃貸市場は未成熟であるため収益還元法を適用し得なかった。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に 選択・検討・試算し得た。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意 し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は微 増傾向にある。需要は強含んでおり、区内全 般的に地価は上昇傾向にある。 中小規模一般住宅が多い街区が整然とした住 宅地域であり、価格形成に影響を及ぼすよう な特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％