別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪住之江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住之江 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住之江区南加賀屋２丁目５６番１
｢南加賀屋２－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 診療所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗等が集まる
商業地域		 西40m府道、北側道 水道、ガス、下水 住之江公園

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地又は低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 住之江公園駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前に位置する路線商業地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況
の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は住之江区及び大阪市内南部の幹線道路沿いの路線商業地のうち、各路線沿線の駅の近くに位置する商業地
の圏域。収益物件、マンション用地としての需要が中心となり、主たる需要者は不動産業者、ディベロッパー、事業目
的の法人等である。駅前に位置するため、以前より需要は底堅い地域であるが、特に付近の店舗跡地に新しい商業施設
が開業し、堅調な需要がみられる。取引が少なく、中心価格帯は見出しにくいが、地価は強含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は収益性を重視すると考えられるが、賃料に力強さがない
こと、建築費高騰等の影響により、収益価格はやや低位に求められた。収益価格は想定要素も多く、相対的信頼性がや
や劣る。一方、比準価格については、採用した取引事例は市場の実態を反映しており、比較的信頼性が高い。よって、
実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [105.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。駅接近性に優れた商業地や路
線商業地の需要は堅調である。


駅前の路線商業地として熟成しており、地域
要因に大きな変動はない。収益物件やマンシ
ョン用地の需要は強含みで、駅前は希少性が
高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住之江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１７

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
b ２１１

-4		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m府道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c ２０３

-28		 大阪市住之江区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南11m、北6m、
三方路
近商

(100,300)
d ２０３

-15		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
e ２１１

-31		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m府道、
南4m、二方路
２住居

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
305,515 		 100
[  90.3]
338,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
355,000 
b (　           ) 
311,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
314,452 		 100
[  92.2]
341,054 
358,000 
c (　    124,400) 
311,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
303,210 		 100
[  91.6]
331,015 
348,000 
d (　           ) 
263,591  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,883 		 100
[  79.9]
331,518 
348,000 
e (　           ) 
235,996  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
239,698 		 100
[  72.4]
331,075 
348,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    351,000 円／㎡]  



大阪住之江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,161,421 
6,276,810 
21,884,611 
18,083,500 
3,801,111 		 （　0.9541）
3,626,640 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     86,348,571 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住之江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 168.94 ＲＣ9 1,219.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   345 ㎡     19.1 m x   18.1 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所はフロア貸、３階以上は単身用共同住宅（平均専有面積約２２㎡）を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.94 
71.7 
121.19 
3,000 
363,570 		 8.0  2,908,560 
4.0  1,454,280 

 2～ 2		 事務所
141.32 
94.4 
133.36 
2,200 
293,392 		 10.0  2,933,920 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,170 
239,568 		 1.0  239,568 
1.0  239,568 

 6～ 7		 共同住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,220 
245,088 		 1.0  245,088 
1.0  245,088 

 8～ 9		 共同住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,260 
249,504 		 1.0  249,504 
1.0  249,504 

計
1,219.14 
84.3 
1,027.35 

2,364,850 		 7,550,368 
3,162,168 
⑨年額支払賃料      2,364,850 円　×　12ヶ月　＝　      28,378,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,378,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,454,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,643,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,550,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,162,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         446,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,161,421 円　　　　（　        81,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住之江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,475,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,454,910 円  　　　       29,098,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,507,500 円  　　　　    295,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,276,810 円　（　　　　　　        18,194 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,083,500 円  
（　　　　　        52,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,161,421 円      
②総費用 6,276,810 円      
③純収益　①－② 21,884,611 円      
④建物等に帰属する純収益 18,083,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,801,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,626,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,348,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住之江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住之江区南加賀屋二丁目５６番１
 1207000239636-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪住之江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住之江 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横井　敬史   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住之江区南加賀屋２丁目５６番１
｢南加賀屋２－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 診療所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗等が集まる
商業地域		 西40m府道、北側道 水道、ガス、下水 住之江公園

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地又は低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 住之江公園駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前かつ幹線道路に面した商業地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維
持するものと予測される。当地域の需給動向を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市南部で、住之江区及びその周辺区に存する路線商業地域である。需要者はマンションデベロッパー
や不動産業者を中心とし、自己事業目的や収益目的の法人も認められる。駅接近性に優れ、住之江区内では好立地の商
業地域であり商業集積度が高いため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向にある。市場における中心の価格帯につ
いては、規模や建物用途により多様性が認められるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅や店舗が集まる駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価
格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を反映した価格である
が、想定要素を含む。そこで主たる需要者の属性を考慮して、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [105.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪市南部の商業地は、駅近くの利便性の良
好なエリアを中心に投資・開発意欲は旺盛で
、地価は強含み傾向にある。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住之江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０３

-15		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
北2.9m、
二方路
商業

(100,400)
b ２０６

-32		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東40m府道、
中間画地
商業

(100,400)
c ２１１

-4		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m府道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d ２１３

-26		 大阪市平野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(90,400)
e ２１１

-31		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m府道、
南4m、二方路
２住居

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,591  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
264,883 		 100
[  80.8]
327,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
330,865  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,174 		 100
[ 101.9]
327,943 
344,000 
c (　           ) 
311,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
314,452 		 100
[  97.0]
324,177 
340,000 
d (　           ) 
254,916  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.0]
310,642 		 100
[  95.1]
326,648 
343,000 
e (　           ) 
235,996  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
239,698 		 100
[  74.2]
323,043 
339,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



大阪住之江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,419,458 
6,210,905 
21,208,553 
17,375,400 
3,833,153 		 （　0.9541）
3,657,211 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     87,076,452 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住之江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 187.00 ＲＣ9 1,219.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   345 ㎡     19.1 m x   18.1 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸、３階以上は住宅で平均専有面積約２２㎡のシングルタイプ、平面の自走式駐車場４台 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域内の同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.94 
71.7 
121.19 
2,980 
361,146 		 8.0  2,889,168 
4.0  1,444,584 

 2～ 2		 事務所
141.32 
94.4 
133.36 
2,200 
293,392 		 10.0  2,933,920 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,087 
230,405 		 1.0  230,405 
2.0  460,810 

 6～ 7		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,107 
232,613 		 1.0  232,613 
2.0  465,226 

 8～ 9		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,128 
234,931 		 1.0  234,931 
2.0  469,862 

計
1,219.14 
84.3 
1,027.35 

2,280,841 		 7,449,391 
4,697,190 
⑨年額支払賃料      2,280,841 円　×　12ヶ月　＝　      27,370,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,370,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,404,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,685,587 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,449,391 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,697,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         663,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,419,458 円　　　　（　        79,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住之江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,404,505 円  　　　       28,090,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,210,905 円　（　　　　　　        18,003 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,375,400 円  
（　　　　　        50,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,419,458 円      
②総費用 6,210,905 円      
③純収益　①－② 21,208,553 円      
④建物等に帰属する純収益 17,375,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,833,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,657,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,076,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住之江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住之江区南加賀屋二丁目５６番１
 1207000239636-0000
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備考