別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪鶴見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 467,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区横堤３丁目５４６番１０
｢横堤３－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,373)

1:3.5		 診療所、事務所兼共
同住宅
ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m府道 水道、ガス、下水 横堤近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ府道 交通

施設		 横堤駅近接

 法令

規制		 商業
(100,367)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル及び共同住宅等が見られる駅近接の路線商業地域であり、今後も概ね現状を維持して推移する
ものと見込まれる。駅前立地という希少性等から需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    469,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鶴見区及び周辺市区内の駅周辺の商業地域と判定される。需要者は、店舗付賃貸マンション等の建設を企
図する不動産業者や個人投資家等が中心であるものと把握される。市場の需給動向については、良好な資金調達環境等
を反映し強含みで推移しているものと把握されるが、商業地の取引が少なく、取引価格は規模・立地条件等によってば
らつきがある為、中心価格帯の把握はやや困難な状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、規範性が高い事例を多数収集し得た。一方、収益還元法は需要者の価格形成過程に着目した理論
的な手法であるが、想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に
反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.2]		 [100.0]
100		 468,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    426,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高止まりや金利の影響等、各動向に
は注視が必要であるが、借入コストは低位を
維持しており、投資用マンションに対する需
要は旺盛である。

地域要因の変動は特段認められない。駅近接
の幹線道路沿いに存する商業地であり、投資
需要は旺盛であることから、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-22		 大阪市旭区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
東3.6m、角地
近商

(100,300)
b ３０５

-16		 大阪市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ３０６

-3		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南33.1m国道、
東3m、北3m、
三方路
準住居
高度2種最低7m
(100,300)
d ３０６

-9		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21.9m府
道、中間画地
商業

(100,400)
e ３１３

-202		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m府道、
北5.4m、
準角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
355,502 		 100
[  73.8]
481,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
482,000 
b (　           ) 
409,463  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,739 		 100
[  88.4]
466,899 
467,000 
c (　           ) 
432,466  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
439,468 		 100
[  92.1]
477,164 
477,000 
d (　           ) 
453,693  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
485,452 		 100
[ 106.1]
457,542 
458,000 
e (　           ) 
320,777  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
354,224 		 100
[  77.3]
458,246 
458,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    469,000 円／㎡]  



大阪鶴見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,894,547 
4,077,750 
17,816,797 
13,089,600 
4,727,197 		 （　0.9332）
4,411,420 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    107,595,610 円　　　　（　    415,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ9 976.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度2種最低7m
 100 ％   400 ％   373 ％   259 ㎡      9.0 m x   30.7 m  前面道路：府道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリータイプ（平均面積約５６㎡）を想定した。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.08 
68.3 
62.18 
3,400 
211,412 		 6.0  1,268,472 
3.0  634,236 

 2～ 5		 住宅
117.35 
95.0 
111.54 
2,000 
223,080 		 1.0  223,080 
2.0  446,160 

 6～ 8		 住宅
117.35 
95.0 
111.54 
2,010 
224,195 		 1.0  224,195 
2.0  448,390 

 9～ 9		 住宅
64.11 
90.9 
58.30 
2,020 
117,766 		 1.0  117,766 
2.0  235,532 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
976.64 
92.3 
901.26 

1,894,083 		 2,951,143 
3,999,578 
⑨年額支払賃料      1,894,083 円　×　12ヶ月　＝　      22,728,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     901.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,728,996 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,835,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,109,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,951,143 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,151 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,999,578 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         758,000 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,894,547 円　　　　（　        84,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪鶴見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 864,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 688,350 円  　　　       22,944,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,077,750 円　（　　　　　　        15,744 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     976.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,089,600 円  
（　　　　　        50,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,894,547 円      
②総費用 4,077,750 円      
③純収益　①－② 17,816,797 円      
④建物等に帰属する純収益 13,089,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,727,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,411,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,595,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     415,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区横堤三丁目５４６番１０
 1200000239659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪鶴見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 468,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区横堤３丁目５４６番１０
｢横堤３－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,373)

1:3.5		 診療所、事務所兼共
同住宅
ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m府道 水道、ガス、下水 横堤近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ府道 交通

施設		 横堤駅近接

 法令

規制		 商業
(100,367)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビルのほか共同住宅も多い、駅近接の商業地域である。今後も現状程度の土地利用が継続
すると予測する。最寄駅近接で、幹線道路沿いにあるため用途の多様性が認められ、地価は上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    477,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    369,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鶴見区及び周辺区を中心とした大阪市東部から北東部及び周辺市の駅に近い商業地域等である。需
要者の中心は、店舗事務所ビル経営を目論む不動産会社や賃貸共同住宅等の開発を目論む不動産業者等である。駅に近
い商業地域であることから店舗兼共同住宅が可能であり、また用途の多様性も認められることから購入を検討する需要
者は多く、需要は堅調である。中心価格帯は、規模や利用方法等によって様々であるため、把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、収益価格は、想定建物をはじめ、多くの想定項目が介在するため、比準価格と比べて精度が劣ることは否めない。
しかし、土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準として
、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.2]		 [100.0]
100		 468,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    426,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、店舗・事務
所需要は底堅く推移し、利便性に優れた開発
素地に対する需要については依然堅調に推移
している。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１０

-16		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
b ３１０

-32		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.3m市道
、東4m、
二方路
近商

(90,300)
c ３１０

-12		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ３０９

-42		 守口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m府道、
南東5.5m、
角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
618,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
618,673 		 100
[ 129.7]
477,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
477,000 
b (　           ) 
470,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
458,616 		 100
[  96.5]
475,250 
475,000 
c (　           ) 
382,958  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
512,206 		 100
[ 104.0]
492,506 
493,000 
d (　           ) 
400,789  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
420,869 		 100
[  89.3]
471,298 
471,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    477,000 円／㎡]  



大阪鶴見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,250,800 
4,220,727 
18,030,073 
13,927,500 
4,102,573 		 （　0.9549）
3,917,547 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     95,549,927 円　　　　（　    369,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ9 976.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度2種最低7m
 100 ％   400 ％   373 ％   259 ㎡      9.0 m x   30.7 m  前面道路：府道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗フロア貸し、２階以上住宅（ファミリータイプ・平均面積：約５６㎡） ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.08 
68.3 
62.18 
3,480 
216,386 		 6.0  1,298,316 
2.0  432,772 

 2～ 5		 住宅
117.35 
95.0 
111.54 
2,030 
226,426 		 1.0  226,426 
2.0  452,852 

 6～ 8		 住宅
117.35 
95.0 
111.54 
2,050 
228,657 		 1.0  228,657 
2.0  457,314 

 9～ 9		 住宅
64.11 
90.9 
58.30 
2,070 
120,681 		 1.0  120,681 
2.0  241,362 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
976.64 
92.3 
901.26 

1,928,742 		 3,010,672 
3,857,484 
⑨年額支払賃料      1,928,742 円　×　12ヶ月　＝　      23,144,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     901.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,144,904 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,868,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,492,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,010,672 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,857,484 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         731,070 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,250,800 円　　　　（　        85,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪鶴見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 700,827 円  　　　       23,360,904　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,912,500 円  　　　　    225,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,220,727 円　（　　　　　　        16,296 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 225,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　     976.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,927,500 円  
（　　　　　        53,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,250,800 円      
②総費用 4,220,727 円      
③純収益　①－② 18,030,073 円      
④建物等に帰属する純収益 13,927,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,102,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,917,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,549,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     369,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区横堤三丁目５４６番１０
 1200000239659-0000
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