別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪鶴見 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 374,000,000 円  １㎡当たりの価格 239,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
｢今津中４－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,566  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区


(100,257)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ8		 大規模マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 徳庵

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 徳庵駅西方

400m		 法令

規制		 ２住居
(90,300)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、広幅員道路沿いに共同住宅、事業所等が見られる住宅地域である。当面は現状を維持して推移する
ものと予測するが、共同住宅適地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              218,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地等である。需要者の中心は分譲マ
ンション開発を目論む不動産業者等である。市場の需給動向は、最寄駅である徳庵駅の魅力がやや劣るものの、放出駅
のマンション需要の高まりの影響等により周辺駅への関心は高まりつつある。なお、規模や利用目的等により取引され
る価格帯は様々であるが、１種（容積率１００％）当たり３０万円～４０万円／坪程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、開発法による価格は、想定項目が多く介在するため精度は劣るものの、有力な需要者であるマンション開発業者の
事業採算性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準として、開発法による価格
を比較考量し、類似地域の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東淀川 -13             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.6]		 [100.9]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、利便性に優
れた開発素地に対する需要は堅調に推移して
いる。


価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０８

-28		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m市道、
西2.9m、角地
準工

(100,200)
b ３０３

-36		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東6m、南6m、
三方路
１住居

(100,200)
c ３１８

-23		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
北3.4m、
二方路
１住居

(90,200)
d ３０１

-39		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東60m府道、
南東5m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
e ３１８

-203		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,047  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,358 		 100
[ 118.1]
241,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
220,498  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
225,641 		 100
[  95.8]
235,533 
238,000 
c (　           ) 
248,279  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
262,574 		 100
[ 110.3]
238,054 
240,000 
d (　           ) 
187,146  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
210,281 		 100
[  88.2]
238,414 
241,000 
e (　           ) 
260,026  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,228 		 100
[ 117.3]
237,194 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



大阪鶴見 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、市場参加者の観点から規範性が劣ると判断し、収益還元法の
適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,568,504,877 
1,226,837,636 
12 
500,000 
3,880.80 
278,000 
4,465.80 
⑧開発法による価格 　　          341,667,241 円　　　　（　              218,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,566 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,566.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.05 ㎡  4,465.80 ㎡  3,941.90 ㎡  523.90 ㎡  3,880.80 ㎡  ＲＣ・8F
 (    56 戸)
 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.6 ％）  （     285.2 ％）  （     251.7 ％）  （      33.5 ％）  （     86.90 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
特別用途地区
100 ％ 
300 ％ 
257 ％ 		 間口

奥行		   36.0 ｍ

  43.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 500,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の分譲単価等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    500,000 円／㎡　　×　　     3,880.80 ㎡　　＝　　　　       1,940,400,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,940,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   278,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   286,340 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    286,340 円／㎡　　×　　　   4,465.80 ㎡　　＝　　　　       1,278,737,172 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,940,400,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         194,040,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,472,777,172 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 135,828,000 円  (      7 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          115,684,708 円 
販売総額(2期) 1,222,452,000 円  (     63 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          993,120,005 円 
販売総額(3期) 582,120,000 円  (     30 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          459,700,164 円 
収入合計 － － － － 1,568,504,877 円 
支出 建築工事費(1期) 127,873,717 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          118,564,510 円 
建築工事費(2期) 127,873,717 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          110,981,599 円 
建築工事費(3期) 1,022,989,738 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          831,076,863 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 67,914,000 円  (     35 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           61,794,949 円 
販売管理費(2期) 126,126,000 円  (     65 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          104,419,715 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,226,837,636 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,568,504,877 円　　－　　　　　　        1,226,837,636 円　　＝　　　　　           341,667,241 円 

              218,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番８
 1200000097491-0000
2 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番１５
 1200000097498-0000
3 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番１６
 1200000097499-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪鶴見 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.
鑑定評価額 373,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外
｢今津中４－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,566  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区


(100,257)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ8		 大規模マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 徳庵

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道　　 交通

施設		 徳庵駅西方

400m		 法令

規制		 ２住居
(90,300)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価につ
いては、マンション用地としての希少性等を背景に強含みで推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              226,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を
企図する不動産開発業者等が中心になるものと考えられる。市場の需給動向については、エンドユーザーの堅調な需要
を反映し、強含みで推移しているものと把握される。中心価格帯としては、１種（容積率１００％）当たり３０万円／
坪～４０万円／坪程度であるものと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、本件では需要者の価格形成過程に着目した理論的な
手法である開発法を併用したが、これについては想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より
本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、類似地域に存する標準地と
の検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東淀川 -13             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.6]		 [100.9]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高止まり及び金利の影響等、各動向
には注視が必要であるが、借入コストは低位
を維持しておりマンション用地に対する需要
は旺盛である。

地域要因の変動は特段認められない。マンシ
ョン用地に対する安定的な需要を背景に、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-12		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m市道
、
北5.6m、東5m、
三方路
１住居

(100,200)
b ３０２

-18		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c ３０３

-36		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東6m、南6m、
三方路
１住居

(100,200)
d ３１１

-22		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
準工

(70,220)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,542  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
204,636 		 100
[  84.9]
241,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
228,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,360 		 100
[  96.6]
242,609 
245,000 
c (　           ) 
220,498  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
225,641 		 100
[  95.8]
235,533 
238,000 
d (　           ) 
161,394  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
222,939 		 100
[  96.0]
232,228 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



大阪鶴見 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲用共同住宅としての敷地利用であり、画地規模や周辺土地利用状況，賃貸市場性
等の観点から、収益還元法の適用は現実的ではないと判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション素地であり、投資採算性を検討するため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,577,915,906 
1,224,019,734 
12 
503,000 
3,880.80 
277,000 
4,465.80 
⑧開発法による価格 　　          353,896,172 円　　　　（　              226,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,566 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,566.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.05 ㎡  4,465.80 ㎡  3,941.90 ㎡  523.90 ㎡  3,880.80 ㎡  ＲＣ・8F
 (    56 戸)
 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.6 ％）  （     285.2 ％）  （     251.7 ％）  （      33.5 ％）  （     86.90 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
特別用途地区
100 ％ 
300 ％ 
257 ％ 		 間口

奥行		   36.0 ｍ

  43.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 503,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の分譲単価等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    503,000 円／㎡　　×　　     3,880.80 ㎡　　＝　　　　       1,952,042,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,952,042,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   277,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   285,310 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    285,310 円／㎡　　×　　　   4,465.80 ㎡　　＝　　　　       1,274,137,398 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,952,042,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         195,204,240 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,469,341,638 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 136,642,968 円  (      7 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          116,378,816 円 
販売総額(2期) 1,229,786,712 円  (     63 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          999,078,725 円 
販売総額(3期) 585,612,720 円  (     30 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          462,458,365 円 
収入合計 － － － － 1,577,915,906 円 
支出 建築工事費(1期) 127,413,740 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          118,138,020 円 
建築工事費(2期) 127,413,740 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          110,582,385 円 
建築工事費(3期) 1,019,309,918 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          828,087,377 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 68,321,484 円  (     35 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           62,165,718 円 
販売管理費(2期) 126,882,756 円  (     65 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          105,046,234 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,224,019,734 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,577,915,906 円　　－　　　　　　        1,224,019,734 円　　＝　　　　　           353,896,172 円 

              226,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番８
 1200000097491-0000
2 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番１５
 1200000097498-0000
3 　大阪市鶴見区今津中四丁目２番１６
 1200000097499-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考