別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪淀川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.
鑑定評価額 619,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
｢宮原４－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 793  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,537)

1:2		 事務所

Ｓ8		 高層の事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 新大阪

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅北西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、新大阪駅勢圏の潜在的需要は高い。円安等の影響から外資系の不動
産需要は旺盛で、「新大阪」駅勢圏の地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    807,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    651,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及び隣接・周辺区内の中高層事務所ビルや収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は
自用目的の法人や機関投資家のほかデベロッパーといえる。円安、世界情勢等の影響から外資系資本の投資需要は堅調
で、取引利回りも低い。「新大阪」駅勢圏の地価は上昇傾向で推移している。成約事例は少なく、取引当事者の属性や
規模等によりばらつきがあり、需要の中心的価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は高層事務所ビル、マンション等を中心とした商業地域に存する。取引の中心は需要者の特性等から自用目的の
ほか投資目的も考えられることから、収益性・採算性も考慮されるが、収益価格は投資採算性を考慮した理論的価格で
あるものの、想定要素が多く、規範性がやや劣る。従って、広域的に収集した取引市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、類似する標準地の地価動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、円安の経済情勢にある中、外資系の
需要は高く、「新大阪」駅勢圏の地価は強含
みで推移している。


「新大阪」駅勢圏というポテンシャルの高さ
から、多様な用途としての需要が見込まれる
ことから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１４

-23		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
西8m、二方路
商業

(90,400)
b ３１５

-4		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c ３１５

-204		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ３０２

-203		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ３１０

-16		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,486  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
596,671 		 100
[  77.4]
770,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
794,000 
b (　           ) 
946,784  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
984,298 		 100
[ 123.6]
796,358 
820,000 
c (　           ) 
780,474  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
885,058 		 100
[ 108.2]
817,983 
843,000 
d (　           ) 
590,770  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,933 		 100
[  78.3]
855,598 
881,000 
e (　           ) 
618,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
618,673 		 100
[  86.6]
714,403 
736,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    807,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,151,797 
27,089,900 
94,061,897 
73,689,000 
20,372,897 		 （　0.9374）
19,097,554 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    516,150,108 円　　　　（　    651,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 664.66 ＲＣ8 4,978.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   537 ％   793 ㎡     21.0 m x   37.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   53.3 ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以上は事務所のフロア貸し、１階は駐車場（機械式で１４台設置） ⑦有効率　  66.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
751.01 
 
 
 
 		    
   

 2～ 6		 事務所
603.91 
78.0 
470.91 
3,080 
1,450,403 		 4.0  5,801,612 
2.0  2,900,806 

 7～ 8		 事務所
603.91 
78.0 
470.91 
3,150 
1,483,367 		 4.0  5,933,468 
2.0  2,966,734 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,978.38 
66.2 
3,296.37 

10,218,749 		 40,874,996 
20,437,498 
⑨年額支払賃料     10,218,749 円　×　12ヶ月　＝　     122,624,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,296.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,624,988 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     8,877,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,947,239 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,874,996 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         380,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       20,437,498 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,824,421 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,151,797 円　　　　（　       152,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,840,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,073,000 円  　　　      126,824,988　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,471,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,285,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,089,900 円　（　　　　　　        34,161 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   4,978.38 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,689,000 円  
（　　　　　        92,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,151,797 円      
②総費用 27,089,900 円      
③純収益　①－② 94,061,897 円      
④建物等に帰属する純収益 73,689,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,372,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,097,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,083 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    516,150,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     651,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区宮原四丁目３番１１
 1203000153861-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪淀川 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.
鑑定評価額 619,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区宮原４丁目３番１１
｢宮原４－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 793  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,537)

1:2		 事務所

Ｓ8		 高層の事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 新大阪

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅北西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測す
る。新大阪駅徒歩圏の利便性が比較的優れた地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、淀川区及び周辺区内の主として高層事務所等が立地する商業地域である。主な需要者は、資金力のある
事業会社、不動産投資法人のほかマンションデベロッパーも考えられる。新大阪周辺エリアは、オフィスの賃貸需要も
回復し空室率も低下傾向にあるほか、マンション等の住宅需要やホテル等の宿泊施設の需要も根強いなど多様な用途の
需要が認められる。規模や立地条件により、地価に開差が見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似の商業地域における実際の取引事例から求められた市場性を反映した実証的な価格である。一方、収
益価格は、想定項目が多くやや精度が劣るが、土地の収益性を反映した理論的な価格で、需要者は市場性のほか、収益
性の観点も考慮して意思決定を行うため、検証手段として有用性を有する。よって、本件では、市場性を反映した比準
価格を中心に、収益価格をも比較考量し、周辺の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復やインバウンド重要の回
復等もあり、新大阪駅周辺の商業地需要は堅
調に推移している。


高層の事務所等が建ち並ぶ幹線道路背後の商
業地域であるが、新大阪駅徒歩圏の立地条件
により、用途の多様性が認められ、地価は上
昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１４

-23		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
西8m、二方路
商業

(90,400)
b ３１４

-202		 大阪市淀川区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ３１５

-4		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d ３０２

-203		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,486  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
596,671 		 100
[  79.2]
753,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
776,000 
b (　    811,883) 
811,883  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
1,039,210 		 100
[ 133.7]
777,270 
801,000 
c (　           ) 
946,784  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
984,298 		 100
[ 113.7]
865,697 
892,000 
d (　           ) 
590,770  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,933 		 100
[  78.3]
855,598 
881,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    820,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

129,165,997 
28,761,413 
100,404,584 
79,779,000 
20,625,584 		 （　0.9374）
19,334,422 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    522,551,946 円　　　　（　    659,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 664.66 ＲＣ8 4,978.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   537 ％   793 ㎡     21.0 m x   37.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   53.3 ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以上は事務所のフロア貸し、１階は駐車場（機械式で１４台設置）。 ⑦有効率　  66.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
751.01 
 
 
 
 		    
   

 2～ 8		 事務所
603.91 
78.0 
470.91 
3,240 
1,525,748 		 4.0  6,102,992 
2.0  3,051,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,978.38 
66.2 
3,296.37 

10,680,236 		 42,720,944 
21,360,472 
⑨年額支払賃料     10,680,236 円　×　12ヶ月　＝　     128,162,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,296.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,162,832 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,618,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 125,744,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,720,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         405,849 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       21,360,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       3,015,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     129,165,997 円　　　　（　       162,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,240,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,294,513 円  　　　      132,362,832　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,471,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,135,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,761,413 円　（　　　　　　        36,269 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   4,978.38 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,779,000 円  
（　　　　　       100,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 129,165,997 円      
②総費用 28,761,413 円      
③純収益　①－② 100,404,584 円      
④建物等に帰属する純収益 79,779,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,625,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,334,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    522,551,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     659,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区宮原四丁目３番１１
 1203000153861-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考