令和7年1月14日　提出 大阪淀川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -9 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区西三国１丁目１６番１１ ｢西三国１－１６－１０｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,240) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 東三国 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        64 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域で土地区画整理事業 が進行している。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 東三国駅西方 700m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。駅徒歩圏の利便性に優れた 住宅地域で、安定した需要を有し、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及びその周辺区の各鉄道駅から概ね徒歩圏の比較的利便性に優れた住宅地域と把握される。主な需 要者は同一需給圏内に地縁を有する個人のほか、周辺市区からの転居者も含まれる。大阪都心部へのアクセスに優れ、 最寄り駅から徒歩圏の生活利便性に優れたエリアにあることから、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価 格帯は、６０～８０㎡程度の画地規模の新築戸建住宅であれば３．５千万円～４．５千万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地規模にお いて経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域における住 宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [108.2] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [101.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淀川区の人口・世帯数は微増傾向が続き、取 引件数も持ち直しつつあるなど、区内の住宅 需給は比較的安定的に推移している。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要 因に特段の変動は見られない。東三国駅徒歩 圏で比較的利便性に優れた地域で、地価は上 昇で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％