令和7年1月15日　提出 大阪淀川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区野中南１丁目９番１２ ｢野中南１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 114   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東4m私道 水道、ガス、下水 十三 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 十三駅北方 840m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後もほぼ現状を維持して推移す るものと思われる。地価動向については、上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急沿線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線等の沿線で、淀川区及び周辺区に存する住宅地域である。主 な需要者は居住目的の一次取得者となる。近隣地域は既成住宅地域として熟成しており、交通利便性も比較的良好なこ とから、住宅需要は堅調に推移している。地価動向については、継続的な上昇傾向を示している。取引の中心価格帯は 、標準地の画地規模程度の新築戸建住宅で３．５～５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 十三駅の中心商業地にも比較的近く、周辺には賃貸用住宅も見られるものの、対象標準地は小規模画地で経済合理性を 有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、 取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [108.2] 100 100 [104.0] 100 [114.0] [102.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか な回復傾向にある。淀川区の不動産需給も堅 調に推移しており、地価は全般的に上昇して いる。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。ターミナル駅である 十三駅勢圏にあって需要は比較的安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％