鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
大阪淀川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪淀川 -1

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　八木　正美

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市淀川区三国本町３丁目５９番｢三国本町３－１４－２｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	三国 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５．
５ｍ市道

交通

施設

三国駅東方

450m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変化はなく、今後とも現状を維持するものと予
測する。地価は市況を反映して上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、淀川区及び隣接区内の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は、淀川区に地縁を有する一
次取得者のほか、周辺区からの転居も見られる。駅に近く、都心部への交通利便性も良好なことから需要は安定的に見
込まれ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地であれば新築戸建住宅で総額
４，０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は低層住宅を中心とする居住快適性が重視される住宅地域である。本件における収益価格の性格は、地価水準
に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に求められたと判断する。また、当該近隣地域では自用目的での取引
が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を
標準とし、更に周辺の標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　淀川（府） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    276,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築資材等の物価の上昇、金融資本市場の変
動等には注視が必要ではあるが、景気は緩や
かに持ち直しており、不動産市場は堅調に推
移している。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。駅距離、利便性等は
区内で標準的で需要は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

+5.1 ％

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１５ -21	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (70,200)
b	３１４ -13	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３１３ -31	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		１住居 (90,240)
d	３１５ -14	大阪市淀川区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (90,240)
e	３１３ -2	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m道路、中間画地		１住居 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,607	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	220,132	100 [ 80.2]	274,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 226,958	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	257,807	100 [ 93.1]	276,914		288,000
c	(　 ) 246,484	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	254,949	100 [ 91.5]	278,633		290,000
d	(　 ) 291,704	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	303,032	100 [ 103.0]	294,206		306,000
e	(　 ) 236,612	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,152	100 [ 89.9]	277,143		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

大阪淀川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,366,667	948,255	4,418,412	2,776,950	1,641,462	（　0.9533） 1,564,806	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	38,166,000 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	103.13	Ｓ3	282.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積約４０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.05	84.2	79.19	1,910	151,253	1.0	151,253
							2.0	302,506
2～ 3	住宅	94.05	84.2	79.19	2,010	159,172	1.0	159,172
							2.0	318,344
～

～

～

計		282.15	84.2	237.57		469,597		469,597
								939,194

⑨年額支払賃料	469,597 円　×　12ヶ月　＝　 5,635,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,635,164 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,184,351 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,597 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 939,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 177,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,366,667 円　　　　（　 29,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	45,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	169,055 円	5,635,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,100 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 948,255 円　（　　　　　　 5,210 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 282.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,776,950 円（　　　　　 15,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,366,667 円
②総費用	948,255 円
③純収益　①－②	4,418,412 円
④建物等に帰属する純収益	2,776,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,641,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,564,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,166,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪淀川 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市淀川区三国本町三丁目５９番	1203000144490-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
大阪淀川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪淀川 -1

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　山岡　博

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市淀川区三国本町３丁目５９番｢三国本町３－１４－２｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	三国 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．５ｍ
市道　　　　　　　
　　　　　　

交通

施設

三国駅東方

450m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ三国駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移する
ものと予測する。利便性が良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は淀川区及びその周辺区の各鉄道駅徒歩圏の利便性に優れた住宅地域と把握される。主な需要者は同一需給
圏内に地縁を有する個人のほか、周辺市区からの転居者も含まれる。大阪都心部へのアクセスに優れ、最寄り駅からも
近い生活利便性に優れたエリアにあることから、需要は底堅く推移している。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で敷
地面積１００㎡未満の小規模な物件が多く、総額で４千万円台前半～５千万円台前半程度の水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であるが、対象標準地の画地規模を勘案すると自用目的での一般住
宅の取引が需要の中心となるものと考えられる。従って、需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視し、
取引の意思決定を行うことから、本件においては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺
の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

淀川区の人口・世帯数は微増傾向が続き、取
引件数も持ち直しつつあるなど、区内の住宅
需給は比較的安定的に推移している。

中小規模一般住宅が建ち並ぶ三国駅徒歩圏の
住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
利便性に優れた地域で、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

+5.1 ％

３　試算価格算定内訳

大阪淀川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１５ -21	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (70,200)
b	３１３ -204	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３１３ -10	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３１３ -31	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		１住居 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,607	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	220,132	100 [ 83.2]	264,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 214,888	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	239,511	100 [ 87.3]	274,354		285,000
c	(　 ) 255,248	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	263,335	100 [ 90.9]	289,697		301,000
d	(　 ) 246,484	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	254,949	100 [ 88.4]	288,404		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

大阪淀川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,557,417	955,664	4,601,753	3,043,040	1,558,713	（　0.9533） 1,485,921	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	36,241,976 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪淀川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	103.13	Ｓ3	282.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅はファミリータイプ（平均約４０㎡）を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.05	84.2	79.20	2,020	159,984	1.0	159,984
							2.0	319,968
2～ 3	住宅	94.05	84.2	79.20	2,060	163,152	1.0	163,152
							2.0	326,304
～

～

～

計		282.15	84.2	237.60		486,288		486,288
								972,576

⑨年額支払賃料	486,288 円　×　12ヶ月　＝　 5,835,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,835,456 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,368,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,288 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 972,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 184,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,557,417 円　　　　（　 30,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪淀川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,200 円	49,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	175,064 円	5,835,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,900 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 955,664 円　（　　　　　　 5,251 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 282.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,043,040 円（　　　　　 16,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,557,417 円
②総費用	955,664 円
③純収益　①－②	4,601,753 円
④建物等に帰属する純収益	3,043,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,558,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,485,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,241,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪淀川 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市淀川区三国本町三丁目５９番	1203000144490-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考