別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
大阪東住吉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東住吉 -1 大阪府 大阪第2 氏名  不動産鑑定士 清水 幸一   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  1㎡当たりの価格 314,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
230,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市東住吉区山坂2丁目11番6
「山坂2-20-12」
②地積
 (㎡)
104  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(80,300)
準防

(その他)



(90,300)

1:3
住宅

W2
一般住宅の他、マン
ションも混在する住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 南田辺

260m
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
南田辺駅南方

260m
法令

規制
1住居
(90,300)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測する。良好な
駅接近性、住環境等から安定した実需が見込め、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           314,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東住吉区及び隣接区の、OsakaMetro御堂筋線及び谷町線、近鉄南大阪線、JR阪和線沿線の
住宅地域。需要者は当圏域に地縁等を有する住宅取得者が中心である。金利の先行き不透明感はあるものの、資金調達
面では、依然、良好な金融政策が継続しており、住宅購入に関し底堅い実需が見込める市場環境にある。従って、交通
接近や住環境に優る住宅地需要は安定している。中心価格帯は、新築戸建住宅で4000万円台後半と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
画地規模及び法令規制、建築コスト等から収益還元法の適用を断念したが、当該近隣地域の標準的画地においては、自
用目的での取引が中心で、市場参加者は居住快適性や利便性を考慮して売買等の意思決定を行うと考えられる。以上を
踏まえた本件における比準価格の性格は、事例の軽重を加味して決定しており、市場の実態を反映し、実証的な試算価
格と判断する。従って、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪東住吉 -7               ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[105.9]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
[104.0]
100
314,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          294,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東住吉区は、人口、世帯数は共に増加、新設
着工戸数は前年同期比増加傾向で推移する中
、住宅地選好性の高い北部を中心に地価は強
含みである。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪東住吉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 218

-59
大阪市東住吉区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




2中専

(70,160)
b 217

-12
大阪市東住吉区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地




2中専

(70,180)
c 204

-33
大阪市東住吉区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東5m私道、
中間画地




2中専

(70,200)
d 201

-21
大阪市東住吉区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.2m道路、
中間画地




2中専

(70,160)
e 217

-32
大阪市東住吉区

更地


  
(           ) 
不整形 北3.4m市道、
中間画地




2中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
228,104  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

231,526 
100
[  78.3]

295,691 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

308,000 
b (            
286,480  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

287,857 
100
[  93.8]

306,884 

319,000 
c (            
307,306  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

310,921 
100
[ 101.7]

305,724 

318,000 
d (            
215,834  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

214,796 
100
[  72.5]

296,270 

308,000 
e (            
346,672  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

370,260 
100
[ 115.0]

321,965 

335,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境     +15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境     -18.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     +30.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     314,000 円/㎡]  



大阪東住吉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の画地規模、法令規制及び建築コスト等から、賃貸共同住宅の想定は困難かつ非現実的であると判断
したため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪東住吉 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市東住吉区山坂二丁目11番6
1207000075633-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
大阪東住吉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東住吉 -1 大阪府 大阪第2 氏名  不動産鑑定士 横井 敬史   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  1㎡当たりの価格 314,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
230,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市東住吉区山坂2丁目11番6
「山坂2-20-12」
②地積
 (㎡)
104  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(80,300)
準防

(その他)



(90,300)

1:3
住宅

W2
一般住宅の他、マン
ションも混在する住
宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 南田辺

260m
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
南田辺駅南方

260m
法令

規制
1住居
(90,300)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅にマンションも混在する既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。区内では選好
性の高い住宅地であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           314,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東住吉区を中心とした、JR阪和線、OsakaMetro御堂筋線、谷町線沿線の住宅地域一帯で、
需要者は、東住吉区の地縁者を中心として、同一需給圏内の居住者が大半を占めている。区内では阿倍野区に隣接する
エリアの住宅地として選好性は高く、底堅い実需に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。取引の中心的価格帯
は、新築戸建で総額4,500万円~5,000万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅のほか、マンションも混在する住宅地域である。取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とし
た自用目的での取引であり、周辺には賃貸マンションも存するが、画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し
、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市
場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪東住吉 -7               ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[105.9]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
[104.0]
100
314,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          294,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は一部に足踏みが見られるものの、緩や
かに回復している。利便性・住環境の良好な
エリアを中心に区内の地価は上昇傾向にある


価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪東住吉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 204

-3
大阪市東住吉区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北3.5m私道、
中間画地




2中専

(70,160)
b 207

-24
大阪市東住吉区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6.4m市道、
中間画地




近商

(90,300)
c 218

-59
大阪市東住吉区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




2中専

(70,160)
d 201

-21
大阪市東住吉区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.2m道路、
中間画地




2中専

(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
268,432  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

282,260 
100
[  93.5]

301,882 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

314,000 
b (            
214,161  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.0]

244,423 
100
[  81.6]

299,538 

312,000 
c (            
228,104  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

231,526 
100
[  76.7]

301,859 

314,000 
d (            
215,834  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

214,796 
100
[  70.7]

303,813 

316,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境      +8.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地      -8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     314,000 円/㎡]  



大阪東住吉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の画地規模、法令規制及び建築コスト等から、賃貸共同住宅の想定は困難かつ非現実的であると判断
したため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪東住吉 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市東住吉区山坂二丁目11番6
1207000075633-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考