別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪住吉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
｢長居東４－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 事務所ビル、店舗等
が混在する駅前の商
業地域		 北25m国道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居駅近接
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動は認められず、当面の間は現状を維持するものと予測する。駅近の幹線道路沿いに存する
商業地で堅調な需要が見られ、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市南部に存する駅前商業地域及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用目的または収益物
件を取得する法人、共同住宅を手がける不動産業者等が中心である。長居駅近接の商業地で高い繁華性を有しており、
相応の需要が認められる。取引件数が少なく、取引される物件は個別性が強く個々の事情を反映して価格が形成される
ため、需要の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では店舗兼共同住宅等の収益物件も見られるが、収益価格は想定要素が多く、明確な賃料水準の
把握は難しいため信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地の事例を採用し、規範
性の高い価格が求められた。本件では市場動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、類似する他の標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　住吉（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    544,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れ等が懸念される
が、景気は緩やかに回復している。これを受
けて、住吉区商業地の地価は上昇傾向で推移
している。

長居駅近接の店舗や事務所等が建ち並ぶ商業
地域で、価格形成に影響を与える地域要因の
変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１１

-6		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23.6m府
道、中間画地
商業

(90,400)
b ２０２

-24		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東29.5m国
道、西6m、
角地
準住居

(100,300)
c ２１７

-45		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２０４

-15		 大阪市西成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m市道、
北2m、準角地
商業

(100,400)
e ２０５

-8		 大阪市西成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
西8m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,538  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
456,527 		 100
[  80.0]
570,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
571,000 
b (　           ) 
365,678  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
362,195 		 100
[  65.6]
552,127 
552,000 
c (　           ) 
344,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
347,468 		 100
[  61.5]
564,989 
565,000 
d (　           ) 
546,656  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
553,025 		 100
[  95.8]
577,270 
577,000 
e (　           ) 
585,496  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
604,491 		 100
[  99.0]
610,597 
611,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,608,177 
4,808,551 
20,799,626 
15,432,000 
5,367,626 		 （　0.9519）
5,109,443 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    118,824,256 円　　　　（　    454,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.24 ＲＣ11 1,150.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   262 ㎡     12.5 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１１階は住宅（ワンルームタイプ１９戸、ファミリータイプ９戸）を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 この種の建物としては概ね標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.79 
33.5 
43.15 
3,390 
146,279 		 6.0  877,674 
4.0  585,116 

 2～10		 住宅
109.39 
95.0 
103.89 
2,060 
214,013 		 1.0  214,013 
2.0  428,026 

11～11		 住宅
37.52 
87.9 
32.97 
2,080 
68,578 		 1.0  68,578 
2.0  137,156 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,150.82 
87.9 
1,011.13 

2,140,974 		 2,872,369 
4,574,506 
⑨年額支払賃料      2,140,974 円　×　12ヶ月　＝　      25,691,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,011.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,691,688 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       770,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,920,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,872,369 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,862 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,574,506 円　×　　  97.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         659,378 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,608,177 円　　　　（　        97,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 770,751 円  　　　       25,691,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      317,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,808,551 円　（　　　　　　        18,353 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　   1,150.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,432,000 円  
（　　　　　        58,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,608,177 円      
②総費用 4,808,551 円      
③純収益　①－② 20,799,626 円      
④建物等に帰属する純収益 15,432,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,367,626 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,109,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,824,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     454,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居東四丁目１４番２
 1207000287283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪住吉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　髙島　博   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
｢長居東４－９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 事務所ビル、店舗等
が混在する駅前の商
業地域		 北25m国道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居駅近接
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近接に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持すると思料す
る。高い繁華性及び稀少性を背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    577,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市南部から中部における駅前商業地域及び幹線道路沿いの商業地域と判定される。主たる需要者は店
舗等の出店を目的とする事業法人のほか、投資用物件としての取得を目的とする不動産業者等が想定される。同一需給
圏内において高い繁華性及び稀少性を有していることから、相応の市場選好性が認められる。市場の中心価格帯は、取
引件数が相対的に少ない上、市場参加者の属性、目的等が多岐にわたることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、対象不動産に係る需
要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み、賃料水準の適切な把握が困難という側面もある。よって、本件
では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、類似の標準地との均衡性
にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　住吉（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    544,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や円安等が懸念されるが、景気は回
復傾向を見せており、これを受けて住吉区の
商業地の地価は上昇傾向が続いている。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１９

-26		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東33m国道、
北西6m、
二方路
商業

(100,400)
b ２０６

-9		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
c ２１７

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
d ２１２

-8		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m国道、
北5.2m、角地
準住居

(100,300)
e ２１８

-7		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西30.3m府道、
中間画地
準住居

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,108  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
418,492 		 100
[  70.5]
593,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
594,000 
b (　           ) 
325,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
331,007 		 100
[  60.6]
546,216 
546,000 
c (　           ) 
302,549  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
305,515 		 100
[  53.1]
575,358 
575,000 
d (　           ) 
296,766  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
303,167 		 100
[  53.0]
572,013 
572,000 
e (　           ) 
312,055  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
324,155 		 100
[  54.0]
600,287 
600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    577,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,712,281 
5,043,254 
21,669,027 
16,267,900 
5,401,127 		 （　0.9519）
5,141,333 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    119,565,884 円　　　　（　    456,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.24 ＲＣ11 1,150.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   262 ㎡     12.5 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１１階：単身者向け１９戸、ファミリータイプ９戸の店舗付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.79 
33.5 
43.15 
3,600 
155,340 		 6.0  932,040 
4.0  621,360 

 2～10		 住宅
109.39 
95.0 
103.89 
2,150 
223,364 		 1.0  223,364 
2.0  446,728 

11～11		 住宅
37.52 
87.9 
32.97 
2,050 
67,589 		 1.0  67,589 
2.0  135,178 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,150.82 
87.9 
1,011.13 

2,233,205 		 3,009,905 
4,777,090 
⑨年額支払賃料      2,233,205 円　×　12ヶ月　＝　      26,798,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,011.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,798,460 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       803,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,994,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,009,905 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,777,090 円　×　　  97.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         688,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,712,281 円　　　　（　       101,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 803,954 円  　　　       26,798,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      317,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,043,254 円　（　　　　　　        19,249 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　   1,150.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,267,900 円  
（　　　　　        62,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,712,281 円      
②総費用 5,043,254 円      
③純収益　①－② 21,669,027 円      
④建物等に帰属する純収益 16,267,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,401,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,141,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,565,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     456,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居東四丁目１４番２
 1207000287283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考