別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪住吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区苅田５丁目４５番
｢苅田５－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
等が集まる駅前の商
業地域		 西36m府道 水道、ガス、下水 あびこ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       414 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ府道 交通

施設		 あびこ駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いで中層の店舗併用住宅等が集まる駅前商業地域であり、現況を維持して推移するものと予測する。市内
主要拠点を結ぶ御堂筋線駅近接の希少性等から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、住吉区を中心に隣接区内の商業地域一帯。需要者は、商業施設出店に伴う用地目的の事業者、収益物件
取得を計画する不動産会社や投資家、マンション開発業者等が想定される。当該地域は、幹線沿いで御堂筋線駅近接の
希少性を有し、テナント需要は底堅い。また、現下の投資用不動産市場は総じて堅調で、地価動向は強含みで推移して
いる。取引においては、市場参加者の属性や規模、目的等によって様々で中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎に各種補修正を施して試算したもので実証的である。一方
、収益価格は、収益性からみた不動産の価値を示すものの、想定要素の介入や各種数値の変動により試算価格の安定性
にやや難がある。よって、近時における市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地か
らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 638,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    586,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪市南部の商業地市場は、集客性の高い地
区を中心に、投資・開発意欲は旺盛で、地価
は強含みで推移している。


あびこ駅周辺では分譲マンションの新築工事
、竣工が相次いでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１１

-6		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23.6m府
道、中間画地
商業

(90,400)
b ２０２

-24		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東29.5m国
道、西6m、
角地
準住居

(100,300)
c ２１１

-4		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m府道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d ２１３

-26		 大阪市平野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(90,400)
e ２１４

-12		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m国道、
西8m、角地
商業
特別用途地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,538  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
456,527 		 100
[  69.0]
661,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
662,000 
b (　           ) 
365,678  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
362,195 		 100
[  56.8]
637,667 
638,000 
c (　           ) 
311,780  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
314,452 		 100
[  55.2]
569,659 
570,000 
d (　           ) 
254,916  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.0]
310,642 		 100
[  56.4]
550,784 
551,000 
e (　           ) 
630,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,906 		 100
[  97.9]
670,997 
671,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,401,148 
11,236,640 
38,164,508 
28,360,800 
9,803,708 		 （　0.9332）
9,148,820 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    223,141,951 円　　　　（　    550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 362.15 ＲＣ7 1,798.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡     17.5 m x   23.3 m  前面道路：府道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～７階を住宅（平均専有面積約３２㎡の単身者向タイプ）の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用不動産としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
691.94 
77.6 
536.65 
3,600 
1,931,940 		 6.0  11,591,640 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
221.29 
87.6 
193.92 
2,360 
457,651 		 1.0  457,651 
2.0  915,302 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,798.39 
83.8 
1,506.25 

4,220,195 		 13,879,895 
4,576,510 
⑨年額支払賃料      4,220,195 円　×　12ヶ月　＝　      50,642,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,642,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,559,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,623,223 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,879,895 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         131,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,576,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         646,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,401,148 円　　　　（　       121,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,340,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,070,940 円  　　　       51,182,340　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      911,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,978,000 円  　　　　    468,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,236,640 円　（　　　　　　        27,676 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 468,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,360,800 円  
（　　　　　        69,854 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,401,148 円      
②総費用 11,236,640 円      
③純収益　①－② 38,164,508 円      
④建物等に帰属する純収益 28,360,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,803,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,148,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,141,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区苅田五丁目４５番
 1207000248877-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪住吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区苅田５丁目４５番
｢苅田５－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
等が集まる駅前の商
業地域		 西36m府道 水道、ガス、下水 あびこ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       414 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ府道 交通

施設		 あびこ駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移すると予測する。各種政策効果の継続
等を背景に投資需要は堅調であり、当区内の商業地の希少性も相俟って地価の上昇傾向は当面続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    568,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は住吉区及び隣接区等における商業地域である。典型的な需要者は店舗等の出店を計画する事業法人や収益
物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。当該地域は繁華性が高く、高度利用の進んだ駅前商業地域で、
その希少性と力強い投資意欲に牽引されて、地価の上昇幅は拡大している。想定される需要者の属性は多種多様で、規
模等にばらつきが大きいことから市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、家賃負担能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得るこ
とが困難であるため、比準価格と比べてやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域等の事例を
採用しており、規範性が高い。従って、本件では、規範性が相対的に高い比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    586,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資金調達コストや建築費高騰の懸念はあるも
のの、家賃上昇圧力に牽引されて投資意欲は
依然力強く、商業地の地価は総じて上昇傾向
にある。

懸念材料を内包しつつも投資需要は依然力強
く、駅前商業地の希少性も相俟って地価の上
昇幅は拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０４

-15		 大阪市西成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m市道、
北2m、準角地
商業

(100,400)
b ２０５

-8		 大阪市西成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
西8m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
c ２１１

-6		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23.6m府
道、中間画地
商業

(90,400)
d ２０２

-24		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東29.5m国
道、西6m、
角地
準住居

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
546,656  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
553,025 		 100
[  82.5]
670,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
585,496  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
604,491 		 100
[  90.2]
670,167 
670,000 
c (　           ) 
409,538  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
456,527 		 100
[  64.4]
708,893 
709,000 
d (　           ) 
365,678  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
362,195 		 100
[  56.8]
637,667 
638,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,393,292 
11,423,571 
38,969,721 
28,845,600 
10,124,121 		 （　0.9332）
9,447,830 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    230,434,878 円　　　　（　    568,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 362.15 ＲＣ7 1,798.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡     17.5 m x   23.3 m  前面道路：府道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １及び２階は店舗、３階以上の住宅部分は単身者向けタイプ（平均専有面積約３２㎡）の店舗付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
691.94 
77.6 
536.65 
3,600 
1,931,940 		 8.0  15,455,520 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
221.29 
87.6 
193.92 
2,450 
475,104 		 1.0  475,104 
1.0  475,104 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,798.39 
83.8 
1,506.25 

4,307,460 		 17,831,040 
2,375,520 
⑨年額支払賃料      4,307,460 円　×　12ヶ月　＝　      51,689,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,689,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,584,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,645,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,831,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,375,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         578,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           450 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,393,292 円　　　　（　       124,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,380,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,133,771 円  　　　       52,229,520　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      911,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,423,571 円　（　　　　　　        28,137 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,845,600 円  
（　　　　　        71,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,393,292 円      
②総費用 11,423,571 円      
③純収益　①－② 38,969,721 円      
④建物等に帰属する純収益 28,845,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,124,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,447,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,271 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    230,434,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     568,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区苅田五丁目４５番
 1207000248877-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考