令和7年1月14日　提出 大阪住吉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住吉 -12 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住吉区万代４丁目４９番５ ｢万代４－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 67   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 帝塚山四丁目 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道　 交通 施設 帝塚山四丁目駅東方 350m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状のまま推移すると予測する。所得環境の改善等に 牽引されて当区内の住宅に対する実需は全般的に力強く、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は住吉区北西部の住宅地域又は住宅系混在地域である。当該地域は区画整然とした環境の良好な住宅地域と して熟成しており、住宅地需要は堅調であるため地価は上昇傾向で推移している。価格帯は土地のみで２，０００万円 台中盤程度、新築戸建住宅で４，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、賃貸需要選好性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試 算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時 の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住吉 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    269,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [101.0] 100 271,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    258,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来当区内の住宅需要は堅調であり、これに 所得環境の改善等も相俟って、住宅地の地価 は全般的に上昇傾向で推移している。 区画整然とした閑静な住宅地に対する需要選 好性は依然堅調であり、当該地域における地 価の上昇幅は拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％