別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪阿倍野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪阿倍野 -6 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市阿倍野区阪南町１丁目３２番２１外
｢阪南町１－３２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）



(70,220)

1:3.5		 住宅

Ｓ4		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北5.5m市道 水道、ガス、下水 昭和町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道		 交通

施設		 昭和町駅北西方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,220)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 阿倍野区は天王寺区と並び居住環境及び教育環境が良好なため人気の高い住宅地域である。近隣地域は中規模一
般住宅を主とし、中高層の共同住宅も混在する地域で、今後も住宅地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は阿倍野区を中心に隣接する天王寺区等の住宅地域。主たる需要者は自用目的の個人。阿倍野区は環
境良好な住宅地域として人気があり、また文教地区としても名高く根強い需要がある。平成２５年以降地価は緩やかな
上昇傾向が継続している。近隣地域は天王寺駅の南方約１ｋｍに位置し利便性は高い部類に属する。中心的な価格帯は
１３０㎡程度の土地で５０００万円前後。戸建住宅の価格は新築・中古ともにやや高額で相応の所得等が必要となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、阿倍野区内住宅地域の多数の取引事例の中から比較可能性の高い事例を選択し、環境条件等の価格形成要
因を比較検討して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。近隣地域は収益性よりも安全性・快適性等が優
先される住宅地域なので、収益還元法は適用しなかった。よって、本件では代表標準地「大阪阿倍野－３」を規準とし
た価格との均衡にも留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪阿倍野 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、少子高齢化が進行しているが、阿
倍野区の人口は微増傾向が継続している。阿
倍野区の住宅地は人気が高く、需要は安定し
ている。

中小規模一般住宅と中高層共同住宅の混在す
る住宅地域である。地域要因の変動は特に見
られない。地価は上昇傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪阿倍野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 阿倍野１０
５
-15		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
風致地区
(40,160)
b 阿倍野１０
５
-17		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
２中専

(70,220)
c 阿倍野１０
６
-11		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(70,160)
d 阿部野１１
５
-6		 大阪市阿倍野区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.6m市道、
中間画地
２中専
風致地区
(40,184)
e 阿部野１１
５
-19		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
305,512  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
311,562 		 100
[  90.3]
345,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
410,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,591 		 100
[ 108.9]
390,809 
391,000 
c (　           ) 
316,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
317,282 		 100
[  82.0]
386,929 
387,000 
d (　           ) 
383,180  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
393,128 		 100
[ 101.9]
385,798 
386,000 
e (　           ) 
405,420  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,286 		 100
[ 106.1]
400,835 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



大阪阿倍野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建賃貸の賃借需要はあるものの供給は非常に少なく、市場としてはまったく成熟していない。したがって戸建
賃貸の事例も少なく賃貸事例比較法は適用困難である。また戸建賃貸を収益物件として売買する市場も未成熟で
ある。よって収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大阪阿倍野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市阿倍野区阪南町一丁目３２番２１
 1207000352276-0000
2 　大阪市阿倍野区阪南町一丁目３２番２４
 1207000352279-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪阿倍野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪阿倍野 -6 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市阿倍野区阪南町１丁目３２番２１外
｢阪南町１－３２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）



(70,220)

1:3.5		 住宅

Ｓ4		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北5.5m市道 水道、ガス、下水 昭和町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ市道		 交通

施設		 昭和町駅北西方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,220)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅が多い住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阿倍野区及びその隣接区の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁
を持つ自己居住を目的とする個人であり、圏外からの転入も一定数認められる。大阪市の中心商業地に近く、利便性が
高いことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯は、約１２０㎡前後の土地で４，６
００万円程度、新築戸建で６，０００～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び
精度が高い。収益価格は、賃貸市場性に乏しい等の理由により試算を行わなかった。近隣地域は利便性、快適性が重視
される住宅地域であり、それらを価格に反映した比準価格は十分な説得力を有すると判断し、比準価格を標準とし、代
表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪阿倍野 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益、雇用情勢の改善、個人消費の持ち
直しで景気は緩やかな回復傾向にあるが、物
価上昇や海外情勢等の懸念材料も多く注意が
必要である。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
住宅用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪阿倍野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 阿部野１１
５
-10		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.6m道路、
中間画地
２中専

(70,160)
b 阿倍野１０
５
-18		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
c 阿倍野１０
６
-11		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(70,160)
d 阿部野１１
５
-9		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.5m私道、
南2.7m、
二方路
２中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,315  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 104.0]
295,267 		 100
[  78.4]
376,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
377,000 
b (　           ) 
314,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,091 		 100
[  82.4]
393,314 
393,000 
c (　           ) 
316,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
317,282 		 100
[  83.3]
380,891 
381,000 
d (　           ) 
300,648  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.7]
328,103 		 100
[  85.5]
383,746 
384,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



大阪阿倍野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域であることから共同住宅の立地としては不適であり、戸建住宅についても賃
貸市場性に乏しいと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大阪阿倍野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市阿倍野区阪南町一丁目３２番２１
 1207000352276-0000
2 　大阪市阿倍野区阪南町一丁目３２番２４
 1207000352279-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考