別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪城東 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -17 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区中央２丁目１２番１
｢中央２－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 717  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層の共同住宅を
中心とする住宅地域
 南8m市道、背面道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 蒲生四丁目駅西方

390m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予
測する。地価はマンション需要が堅調であり引き続き上昇傾向が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、城東区及び周辺区内の住宅地域と判定した。画地の規模が大きいため、主な需要者は分譲又は賃貸マ
ンションを手掛ける不動産業者が中心となる。近隣地域は、中高層の共同住宅を中心とする住宅地域であり、駅や公益
施設に近く利便性の良い区内でも選好性の高い地域である。当該地域の需要は引き続き強含みで推移しており、市場で
の取引の価格帯は規模や立地等により大きく異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は城東区及び周辺区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一
方、収益価格は収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益
価格を参考とし、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.9]		 100
[ 66.0]		 [102.0]
100		 366,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響
を受け、城東区内の住宅地の地価水準は昨年
より上昇幅が拡大している。


中高層の共同住宅を中心とする住宅地域とし
て熟成しており、特に大きな地域要因の変化
は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０３

-36		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東6m、南6m、
三方路
１住居

(100,200)
b ３１８

-23		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
北3.4m、
二方路
１住居

(90,200)
c ３０８

-33		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.6m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ３１８

-15		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(90,200)
e ３１８

-203		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
220,498  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
225,641 		 100
[  63.9]
353,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
360,000 
b (　           ) 
248,279  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
262,574 		 100
[  71.7]
366,212 
374,000 
c (　           ) 
215,356  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,401 		 100
[  61.7]
363,697 
371,000 
d (　           ) 
256,129  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,704 		 100
[  75.6]
356,751 
364,000 
e (　           ) 
260,026  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,228 		 100
[  76.7]
362,748 
370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



大阪城東 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,357,702 
8,776,593 
35,581,109 
26,542,800 
9,038,309 		 （　0.9549）
8,630,681 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    210,504,415 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 322.90 ＲＣ8 2,044.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   717 ㎡     17.9 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅はファミリータイプ（平均約６２㎡）、駐車場は機械式１３台を想定。 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.73 
76.8 
183.30 
1,860 
340,938 		 1.0  340,938 
2.0  681,876 

 2～ 8		 住宅
257.91 
96.1 
247.90 
1,910 
473,489 		 1.0  473,489 
2.0  946,978 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,044.10 
93.9 
1,918.60 

3,655,361 		 3,655,361 
7,310,722 
⑨年額支払賃料      3,655,361 円　×　12ヶ月　＝　      43,864,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,918.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,808,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,864,332 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,808,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,733,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,938,545 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,655,361 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,310,722 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,385,528 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,357,702 円　　　　（　        61,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,752,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,866,893 円  　　　       46,672,332　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      558,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,776,593 円　（　　　　　　        12,241 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   2,044.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,542,800 円  
（　　　　　        37,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,357,702 円      
②総費用 8,776,593 円      
③純収益　①－② 35,581,109 円      
④建物等に帰属する純収益 26,542,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,038,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,630,681 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,504,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区中央二丁目１２番１
 1200000184360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪城東 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -17 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 265,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市城東区中央２丁目１２番１
｢中央２－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 717  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層の共同住宅を
中心とする住宅地域
 南8m市道、背面道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、８ｍ
市道		 交通

施設		 蒲生四丁目駅西方

390m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層の共同住宅が多い住宅地域であり、住居表示で「中央」エリアは区内屈指の人気エリアであ
り、需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城東区及びその周辺区を中心とする大阪市東部から北東部及び周辺市の共同住宅適地である。需要者の中
心は、分譲又は賃貸マンション開発を目論む不動産業者等である。城東区内で最寄駅徒歩圏内のマンションは分譲・賃
貸共に人気があり、需要は旺盛である。なお、規模が比較的大きな土地については、利用目的、使用可能容積率、形状
等により取引される価格帯は様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、収益価格については、本件住宅地の収益性を反映した理論的な性格を有するものの、想定建物をはじめ、多くの想
定項目が介在すること等から、収益価格の精度が劣ることは否めない。よって、本件においては、比準価格を重視し、
収益価格を参考として、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.9]		 100
[ 66.0]		 [102.0]
100		 366,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、利便性に優
れた開発素地に対する需要は堅調に推移して
いる。


住居表示「中央」エリアは、区内屈指の人気
エリアであり、需要選好の高い地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪城東 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０８

-34		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m市道、
西2.9m、角地
準工

(100,200)
b ３０５

-41		 大阪市旭区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北3.3m、南4m、
三方路
２中専

(80,160)
c ３０５

-4		 大阪市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ３０３

-23		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
北8m、南6m、
三方路
工業

(60,200)
e ３１８

-202		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準工

(70,231)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,821  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
303,844 		 100
[  84.0]
361,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
340,663 		 100
[  94.0]
362,407 
370,000 
c (　           ) 
279,966  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
311,794 		 100
[  85.8]
363,396 
371,000 
d (　           ) 
295,529  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
314,245 		 100
[  86.6]
362,870 
370,000 
e (　           ) 
314,755  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
336,788 		 100
[  93.2]
361,361 
369,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



大阪城東 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,694,805 
8,540,013 
37,154,792 
27,916,900 
9,237,892 		 （　0.9549）
8,821,263 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    215,152,756 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪城東 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 322.90 ＲＣ8 2,044.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   717 ㎡     17.9 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：住宅（ファミリータイプ・平均約６２㎡）、駐車場：機械式１３台 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.73 
76.8 
183.30 
1,960 
359,268 		 1.0  359,268 
2.0  718,536 

 2～ 5		 住宅
257.91 
96.1 
247.90 
1,980 
490,842 		 1.0  490,842 
2.0  981,684 

 6～ 8		 住宅
257.91 
96.1 
247.90 
2,000 
495,800 		 1.0  495,800 
2.0  991,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,044.10 
93.9 
1,918.60 

3,810,036 		 3,810,036 
7,620,072 
⑨年額支払賃料      3,810,036 円　×　12ヶ月　＝　      45,720,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,918.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,720,432 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,844,835 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,215,597 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,810,036 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,620,072 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,444,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,694,805 円　　　　（　        63,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪城東 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,804,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,441,813 円  　　　       48,060,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      558,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,833,500 円  　　　　    451,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       451,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       451,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,540,013 円　（　　　　　　        11,911 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 451,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　   2,044.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,916,900 円  
（　　　　　        38,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,694,805 円      
②総費用 8,540,013 円      
③純収益　①－② 37,154,792 円      
④建物等に帰属する純収益 27,916,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,237,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,821,263 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,152,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪城東 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市城東区中央二丁目１２番１
 1200000184360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考