令和7年1月11日　提出 大阪城東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　記子   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区今福西２丁目１１番４５ ｢今福西２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅のほか事務 所等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 蒲生四丁目駅東方 450m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 鶴見通背後の小規模戸建住宅を主とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。蒲生四 丁目駅勢圏の需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線沿線等で、概ね城東区及び周辺区の住宅地域。需要者の中心は地縁 を有する個人の一次取得者層である。都心への良好な接近性から需要は概ね安定的に推移しており、地価の上昇も継続 している。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちまちであるが、新築戸建住宅は約５０㎡～８０㎡で３， ５００万円～５，０００万円程度までが取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模が小さく、近隣地域を含む周辺が戸建住宅等、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収 益価格は試算しなかった。自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比 準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    314,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [104.0] 100 [106.7] [100.0] 100 306,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    283,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城東区の年間の世帯数及び人口は共に微増で ある。住宅地の地価は総じて上昇幅が昨年よ り拡大している。 蒲生四丁目駅徒歩圏内の区画整然とした居住 環境が良好な地域で、住宅需要は安定してい る。地域における特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％