令和7年1月15日　提出 大阪城東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区鴫野西４丁目９５番２ ｢鴫野西４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ3 住宅の中に作業所兼 住宅等が見られる住 宅地域 西7.3m市道 水道、ガス、下水 鴫野 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．３ｍ 市道　　　　　　　 　　　　　　 交通 施設 鴫野駅西方 730m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域である。特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移する と予測する。戸建住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    271,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城東区及び隣接・周辺区の住宅地域である。需要者の中心は城東区に地縁を有する一次取得者を中心とし 、近隣区からの転入も見受けられる。最寄駅から徒歩圏内の小規模一般住宅地の需要は引き続き堅調である。建築費の 高騰等もあり、需要の中心的価格帯は標準地の画地規模程度の土地で２千万円程度、新築戸建住宅で４．２千万円前後 といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域である。周辺には賃貸用住宅としての利用も見られるが、取引 の中心は自己使用目的の戸建住宅地である。標準地の個別性等から賃貸住宅の想定は困難と判断し、収益還元法は非適 用とした。従って、需要者の特性等から、取引市場の実態を反映した比準価格は十分に説得力を有すると判断し、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    251,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、物価高等はあるものの、住宅 地の需要は引き続き堅調で、城東区の住宅地 の地価は上昇傾向で推移している。 住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地 域で、特段、地域要因に変動はない。一般的 要因の影響等から地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％