別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪城東 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -3 大阪府 大阪第3 氏名  不動産鑑定士 大西 薫   TEL.
鑑定評価額 20,100,000 円  1㎡当たりの価格 271,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
215,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市城東区鴫野西4丁目95番2
「鴫野西4-3-25」
②地積
 (㎡)
74  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2.5
住宅

LS3
住宅の中に作業所兼
住宅等が見られる住
宅地域
西7.3m市道 水道、ガス、下水 鴫野

730m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     5.5 m、奥行 約    13.6 m、規模          75 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北7.3m
市道       
      
交通

施設
鴫野駅西方

730m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域である。特段、地域要因に大きな変動はなく現状維持で推移する
と予測する。戸建住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           271,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城東区及び隣接・周辺区の住宅地域である。需要者の中心は城東区に地縁を有する一次取得者を中心とし
、近隣区からの転入も見受けられる。最寄駅から徒歩圏内の小規模一般住宅地の需要は引き続き堅調である。建築費の
高騰等もあり、需要の中心的価格帯は標準地の画地規模程度の土地で2千万円程度、新築戸建住宅で4.2千万円前後
といえる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域である。周辺には賃貸用住宅としての利用も見られるが、取引
の中心は自己使用目的の戸建住宅地である。標準地の個別性等から賃貸住宅の想定は困難と判断し、収益還元法は非適
用とした。従って、需要者の特性等から、取引市場の実態を反映した比準価格は十分に説得力を有すると判断し、比準
価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪城東 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        243,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
[101.0]
100
269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          251,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費の高騰、物価高等はあるものの、住宅
地の需要は引き続き堅調で、城東区の住宅地
の地価は上昇傾向で推移している。


住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地
域で、特段、地域要因に変動はない。一般的
要因の影響等から地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.0 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪城東 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 318

-23
大阪市城東区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南3.4m市道、
北3.4m、
二方路



1住居

(90,200)
b 318

-21
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
長方形 西4.9m道路、
中間画地




近商

(90,294)
c 303

-36
大阪市城東区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北6m市道、
東6m、南6m、
三方路



1住居

(100,200)
d 314

-12
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7.3m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
e 314

-10
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
248,279  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

262,574 
100
[  96.6]

271,816 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

275,000 
b (            
253,346  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

277,889 
100
[  97.6]

284,722 

288,000 
c (            
220,498  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

225,641 
100
[  78.4]

287,807 

291,000 
d (            
192,692  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[  90.0]
100
[  96.8]

231,575 
100
[  87.1]

265,873 

269,000 
e (            
143,102  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[  90.0]
100
[  80.8]

203,869 
100
[  80.0]

254,836 

257,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +6.0 環境      -2.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境      -7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -12.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     271,000 円/㎡]  



大阪城東 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
小規模画地で、共同住宅の想定は経済合理性に欠ける。また、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪城東 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市城東区鴫野西四丁目95番2
1200000162879-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪城東 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 -3 大阪府 大阪第3 氏名  不動産鑑定士 柳 貴之   TEL.
鑑定評価額 20,100,000 円  1㎡当たりの価格 272,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
215,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市城東区鴫野西4丁目95番2
「鴫野西4-3-25」
②地積
 (㎡)
74  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2.5
住宅

LS3
住宅の中に作業所兼
住宅等が見られる住
宅地域
西7.3m市道 水道、ガス、下水 鴫野

730m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     5.5 m、奥行 約    13.6 m、規模          75 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北7.3m
市道       
      
交通

施設
鴫野駅西方

730m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移
するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり上昇傾向が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           272,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、城東区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は居住目的の個人が中心となり、利用目的は
専ら自用目的となる。街路条件、交通利便性等が良好な住宅地域であることから不動産需給は堅調に推移しており、地
価動向については、継続的な上昇傾向を示している。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模の土地で総額20百万
円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の戸建住宅が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場
は未成熟である。また、対象標準地の規模等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいため、本件におい
ては収益価格の試算は妥当でないと判断した。従って、取引事例との比較の観点から試算し、市場性を反映した比準価
格を重視し、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪城東 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        243,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
[101.0]
100
272,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          251,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
な回復傾向にある。城東区の不動産需給も堅
調に推移しており、地価は全般的に上昇して
いる。

住宅、作業所等の混在の程度に特段の変化は
認められない等より、当該地域における地域
要因の大きな変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.4 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪城東 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 314

-4
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
b 318

-21
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
長方形 西4.9m道路、
中間画地




近商

(90,294)
c 308

-14
大阪市城東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




準工

(70,200)
d 314

-206
大阪市城東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地




1住居

(90,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
286,911  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

299,601 
100
[ 104.9]

285,606 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

288,000 
b (            
253,346  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

277,889 
100
[  96.5]

287,968 

291,000 
c (            
284,532  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[  94.0]
100
[ 102.0]

307,442 
100
[ 117.2]

262,323 

265,000 
d (            
250,915  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

279,666 
100
[ 108.7]

257,282 

260,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.57 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.0 環境      +6.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境      -8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     +22.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +4.0 環境     +10.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     272,000 円/㎡]  



大阪城東 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は自用の戸建住宅が支配的であり、その取引目的も
専ら自用目的である。また、近隣地域における戸建住宅の賃貸市場は未成熟であり、対象標準地の規模等より経
済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しい。よって、本件においては収益価格の試算は断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪城東 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市城東区鴫野西四丁目95番2
1200000162879-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考