別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪旭 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
｢森小路２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)
台形
1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種の日用品小売店
舗が並ぶ商業地域
 北5.5m市道 水道、ガス、下水 千林大宮近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千林商店街の西端に位置する
。		 街

路		 ５．５ｍ　市道 交通

施設		 千林大宮駅東方近接

 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 アーケードのある商店街の西端部分に位置し、今後も現況のまま推移するものと予測する。地価は市況を反映し
てやや上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭区を中心に市内中北東部に位置する近隣商業地域である。対象標準地の存する千林商店街は大阪三大商
店街といわれるアーケード商店街で、需要者の中心は地元居住者を顧客とする店舗経営者等である。アーケード商店街
の商業環境は厳しい状況にあるが、地元需要は維持されており、不動産市況の回復を背景に地価は緩やかな上昇傾向に
ある。物件の規模、立地、需要者の属性等により取引価格は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎とし、市場の実態を反映している。一方、収益価格は、想
定数値の如何で価格が変動する性格を有するが、投資採算性に着目した理論的な価格である。よって、本件においては
、市場実態を反映した比準価格を標準とするとともに収益価格を関連付け、他の標準地価格との均衡に留意し、上記の
通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    290,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材等の物価の上昇、金融資本市場の変
動等には注視が必要ではあるが、景気は緩や
かに持ち直しており、不動産市場は堅調に推
移している。

対象標準地の価格に影響を及ぼす地域要因の
変動は特にないが、背後の住宅地の人口は微
増傾向が見られている。


特段の変動要因は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 大阪旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０６

-11		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ３０５

-206		 大阪市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東26m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
c ３１８

-4		 大阪市城東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,320)
d ３０８

-212		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西14m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
e ３０６

-21		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,258 		 100
[  72.0]
292,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
292,000 
b (　           ) 
229,726  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,793 		 100
[  82.1]
303,037 
303,000 
c (　           ) 
380,360  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,967 		 100
[ 127.7]
303,811 
304,000 
d (　           ) 
319,014  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
344,730 		 100
[ 110.2]
312,822 
313,000 
e (　           ) 
268,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
297,447 		 100
[  97.7]
304,449 
304,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



大阪旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,276,605 
1,793,137 
7,483,468 
6,284,800 
1,198,668 		 （　0.9519）
1,141,012 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,535,163 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.56 Ｓ5 449.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   117 ㎡      6.9 m x   20.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸し、２～５階の住宅は１Ｒ、１ＤＫ（専有面積約１７㎡、２１㎡、３５㎡）を想定。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.56 
85.3 
82.38 
2,920 
240,550 		 6.0  1,443,300 
3.0  721,650 

 2～ 4		 住宅
90.18 
83.9 
75.70 
1,900 
143,830 		 1.0  143,830 
2.0  287,660 

 5～ 5		 住宅
82.51 
85.9 
70.91 
1,900 
134,729 		 1.0  134,729 
2.0  269,458 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
449.61 
84.6 
380.39 

806,769 		 2,009,519 
1,854,088 
⑨年額支払賃料        806,769 円　×　12ヶ月　＝　       9,681,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,681,228 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       774,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,906,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,009,519 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,854,088 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         351,387 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,276,605 円　　　　（　        79,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,800 円  　　　　     98,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 290,437 円  　　　        9,681,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      834,700 円  　　　　     98,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,793,137 円　（　　　　　　        15,326 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     449.61 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,284,800 円  
（　　　　　        53,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,276,605 円      
②総費用 1,793,137 円      
③純収益　①－② 7,483,468 円      
④建物等に帰属する純収益 6,284,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,198,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,141,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,752 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,535,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市旭区森小路二丁目１７番４
 1200000053787-0000
2 　大阪市旭区森小路二丁目９８番１
 1200000053954-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪旭 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市旭区森小路２丁目１７番４外
｢森小路２－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)
台形
1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種の日用品小売店
舗が並ぶ商業地域
 北5.5m市道 水道、ガス、下水 千林大宮近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千林商店街の西端に位置する
。		 街

路		 ５．５ｍ　市道 交通

施設		 千林大宮駅東方近接

 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 各種の日用品小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現
状を維持するものと予測する。地価は現状維持または緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭区及び大阪市内周辺エリアの商店街・商店会などを中心とする近隣商業地域。主な需要者は中小の飲
食、小売店等の個人事業者である。近隣地域は大阪の三大商店街の一つである千林商店街内にあって、地元住民を顧客
とする個人商店等が建ち並んでいる。中心価格帯については、取引件数が少なく、物件の収益性・規模等により取引価
格は異なるため、価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は駅に近い商店街の取引事例を中心に地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出さ
れた。一方収益価格は規模が小さく収益用不動産として想定要素が多いことから相対的に規範性は低い。以上より市場
の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに前年価格からの変動率の検討、他の標
準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    290,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アメリカの総選挙後の政策動向、国内物価上
昇等の懸念材料はあるが、景気は緩やかに回
復している。旭区の人口は微増、高齢化率は
微減傾向にある。

アーケード商店街の客足が戻っている。隣地
のパチンコ店が閉店した。



相続は発生し、店舗は閉店した。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 大阪旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０６

-11		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ３０３

-30		 大阪市城東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ３１８

-5		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
南6.1m、角地
１住居

(100,200)
d ３１８

-4		 大阪市城東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,320)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,258 		 100
[  70.1]
299,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
300,000 
b (　    117,502) 
293,755  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
305,505 		 100
[ 103.8]
294,321 
294,000 
c (　           ) 
367,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
354,715 		 100
[ 107.3]
330,582 
331,000 
d (　           ) 
380,360  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,967 		 100
[ 126.6]
306,451 
306,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



大阪旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,257,383 
1,792,544 
7,464,839 
6,284,800 
1,180,039 		 （　0.9519）
1,123,279 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,122,767 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.56 Ｓ5 449.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   117 ㎡      6.9 m x   20.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸し、２～５階の住宅は１Ｒ、１ＤＫ（専有面積約１７㎡、２１㎡、３５㎡）を想定。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.56 
85.3 
82.38 
2,900 
238,902 		 6.0  1,433,412 
3.0  716,706 

 2～ 4		 住宅
90.18 
83.9 
75.70 
1,900 
143,830 		 1.0  143,830 
2.0  287,660 

 5～ 5		 住宅
82.51 
85.9 
70.91 
1,900 
134,729 		 1.0  134,729 
2.0  269,458 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
449.61 
84.6 
380.39 

805,121 		 1,999,631 
1,849,144 
⑨年額支払賃料        805,121 円　×　12ヶ月　＝　       9,661,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,661,452 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       772,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,888,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,999,631 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,849,144 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         350,450 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,257,383 円　　　　（　        79,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,800 円  　　　　     98,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 289,844 円  　　　        9,661,452　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      834,700 円  　　　　     98,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,792,544 円　（　　　　　　        15,321 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     449.61 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,284,800 円  
（　　　　　        53,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,257,383 円      
②総費用 1,792,544 円      
③純収益　①－② 7,464,839 円      
④建物等に帰属する純収益 6,284,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,180,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,123,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,122,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市旭区森小路二丁目１７番４
 1200000053787-0000
2 　大阪市旭区森小路二丁目９８番１
 1200000053954-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考