令和7年1月14日　提出 大阪生野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区桃谷２丁目３２６番４０ ｢桃谷２－１２－２４｣ ②地積 　(㎡) 50   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 作業所兼住宅 Ｓ3 住宅、店舗等が混在 し、公園に近接する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 桃谷 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道　 交通 施設 桃谷駅北東方 410m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか店舗も混在する住宅地域で、今後も利便性の良い住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、生野区西部のＪＲ大阪環状線沿線の住宅地域。需要者の中心は当区に地縁を有する一次取得者で 、公園に隣接し交通利便性も良好なため住宅地としての選好性は比較的高い。大阪市内全般の不動産市場の回復傾向に 伴い、本地域における需要も堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ大阪環状線桃谷駅徒歩圏に小規模な戸建住宅や店舗兼居宅等が建ち並ぶ住宅地域である。対象標準地は、画地規模 が小さく、間口が狭いなど競争力のある賃貸住宅の建設は困難であることなどから、収益価格の試算は断念した。一方 、比準価格は、類似性の高い取引事例から試算された市場性を反映した価格である。以上より、現実妥当性を有する比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [ 86.0] [101.0] 100 225,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的に先行きの不透明感の強い状況が続い ているものの、国内景気は緩やかな回復傾向 が続いており、地価は上昇基調にある。 ＪＲ大阪環状線桃谷駅から徒歩圏内に位置し 、比較的安定的な住宅需要が見込まれる地域 。地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％