別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪東成 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東成 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 416,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東成区大今里南１丁目９４番
｢大今里南１－１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅に近い
商業地域		 西30m府道、背面道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
今里
120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ府道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
今里駅南方
120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から近く、幹線沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は無
いため、当面は現状にて推移すると予測する。需給はタイトであり、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東成区及びその周辺区の内、駅に近い路線商業地域と判定される。需要者は中堅デベロッパーや、個人
投資家等が想定される。コロナ禍にあって一時的に市場は停滞したものの、その後は優良物件を中心に投資家の需要は
底堅く推移し、直近では品薄感もあって需要が競合し、価格の上昇傾向が強まっている。中心となる価格帯は、敷地規
模等により幅があるが、坪単価で１３０～１５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格
として規範性は高いと言える。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想
定数値の如何に左右される点で相対的に規範性に劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [102.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復する中で、物価上昇や円
安、金利動向等の影響が懸念されるが、不動
産市場は現状では概ね堅調に推移している。


店舗付高層共同住宅が多い商業地域として熟
成している。需給は引き続きタイトであり、
地価の上昇傾向が強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東成 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０６

-9		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21.9m府
道、中間画地
商業

(100,400)
b ３０６

-10		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
南4m、角地
商業
高度2種最低7m
(100,400)
c ３１１

-14		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.3m国
道、中間画地
商業

(100,400)
d ３０８

-212		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西14m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
e ３１３

-202		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m府道、
北5.4m、
準角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,693  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
485,452 		 100
[ 113.0]
429,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
483,298  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
485,599 		 100
[ 114.0]
425,964 
434,000 
c (　           ) 
424,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
453,996 		 100
[ 107.9]
420,756 
429,000 
d (　           ) 
319,014  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
344,730 		 100
[  83.4]
413,345 
422,000 
e (　           ) 
320,777  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
354,224 		 100
[  85.0]
416,734 
425,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



大阪東成 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,647,541 
10,497,716 
43,149,825 
35,090,000 
8,059,825 		 （　0.9549）
7,696,327 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    187,715,293 円　　　　（　    326,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東成 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 373.01 ＲＣ9 2,516.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度2種最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   575 ㎡     17.7 m x   32.7 m  前面道路：府道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積緩和面積２１６．９２㎡。１・２Ｆは店舗・事務所、３Ｆから９Ｆは約６２㎡ファミリータイプの共同住宅、各階４戸 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 容積緩和考慮後、同規模のビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
345.89 
71.1 
246.10 
3,300 
812,130 		 7.0  5,684,910 
3.0  2,436,390 

 2～ 2		 事務所
305.29 
97.7 
298.23 
2,230 
665,053 		 4.0  2,660,212 
3.0  1,995,159 

 3～ 9		 居宅
266.46 
92.4 
246.34 
1,840 
453,266 		 2.0  906,532 
2.0  906,532 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,516.40 
90.2 
2,268.71 

4,650,045 		 14,690,846 
10,777,273 
⑨年額支払賃料      4,650,045 円　×　12ヶ月　＝　      55,800,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,268.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,800,540 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     3,948,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,452,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,690,846 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,777,273 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,058,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,647,541 円　　　　（　        93,300 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東成 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,200,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,692,016 円  　　　       56,400,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      830,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,675,000 円  　　　　    550,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       550,000 円  　　　　    550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,497,716 円　（　　　　　　        18,257 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   2,516.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,090,000 円  
（　　　　　        61,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,647,541 円      
②総費用 10,497,716 円      
③純収益　①－② 43,149,825 円      
④建物等に帰属する純収益 35,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,059,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,696,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,715,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     326,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東成 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東成区大今里南一丁目９４番
 1206000042126-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪東成 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東成 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東成区大今里南１丁目９４番
｢大今里南１－１１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 575  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度2種最低7m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅に近い
商業地域		 西30m府道、背面道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
今里
120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ府道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
今里駅南方
120m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から近く、幹線沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。特段の地域要因の変動はな
く、現状を維持していくと予測する。地価は、当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東成区を中心とした大阪市内の駅に近い商業地域及び路線商業地域である。需要者は主としてマンショ
ンデベロッパーが想定され、単身者向け、ファミリー向けとも可能な立地である。対象標準地は地下鉄２路線が乗り入
れる今里駅に近く、大阪中心部との位置関係も良好なマンション適地であり、地価水準は依然高水準を維持している。
立地や画地条件等によって価格水準が異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格
として規範性は高い。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想定数値の
如何に左右される点で相対的に規範性は劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [102.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にある。金利動向、物価変動
、国際情勢等に対する懸念はあるものの、東
成区の人口は増加傾向で、底堅い不動産需要
がある。

価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変
動は、認められない。地価は、上昇傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東成 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１１

-14		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.3m国
道、中間画地
商業

(100,400)
b ３０６

-10		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m府道、
南4m、角地
商業
高度2種最低7m
(100,400)
c ３０６

-9		 大阪市東成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東21.9m府
道、中間画地
商業

(100,400)
d ３１８

-17		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北3.8m、南8m、
三方路
近商
高度2種最低7m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
424,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
453,996 		 100
[ 108.9]
416,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
425,000 
b (　           ) 
483,298  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
485,599 		 100
[ 114.0]
425,964 
434,000 
c (　           ) 
453,693  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
485,452 		 100
[ 115.0]
422,132 
431,000 
d (　           ) 
278,867  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.6]
288,019 		 100
[  70.6]
407,959 
416,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    427,000 円／㎡]  



大阪東成 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,458,159 
10,363,426 
42,094,733 
34,579,600 
7,515,133 		 （　0.9549）
7,176,201 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    175,029,293 円　　　　（　    304,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東成 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 373.01 ＲＣ9 2,516.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度2種最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   575 ㎡     17.7 m x   32.7 m  前面道路：府道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積緩和面積２１６．９２㎡。１・２Ｆは店舗・事務所、３Ｆから９Ｆは約６２㎡ファミリータイプの共同住宅、各階４戸 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 容積緩和考慮後、同規模のビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
345.89 
71.1 
246.10 
3,200 
787,520 		 6.0  4,725,120 
3.0  2,362,560 

 2～ 2		 事務所
305.29 
97.7 
298.23 
2,200 
656,106 		 4.0  2,624,424 
3.0  1,968,318 

 3～ 9		 居宅
266.46 
92.4 
246.34 
1,830 
450,802 		 1.0  450,802 
2.0  901,604 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,516.40 
90.2 
2,268.71 

4,599,240 		 10,505,158 
10,642,106 
⑨年額支払賃料      4,599,240 円　×　12ヶ月　＝　      55,190,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,268.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,190,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,463,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,327,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,505,158 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,642,106 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,033,902 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,458,159 円　　　　（　        91,232 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東成 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,168,000 円  　　　　    542,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,673,726 円  　　　       55,790,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      830,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,607,000 円  　　　　    542,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       542,000 円  　　　　    542,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       542,000 円  　　　　    542,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,363,426 円　（　　　　　　        18,023 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 542,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,516.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,579,600 円  
（　　　　　        60,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,458,159 円      
②総費用 10,363,426 円      
③純収益　①－② 42,094,733 円      
④建物等に帰属する純収益 34,579,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,515,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,176,201 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,029,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     304,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東成 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東成区大今里南一丁目９４番
 1206000042126-0000
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備考