令和7年1月15日　提出 大阪東成 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東成 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区中本５丁目３９番６１ ｢中本５－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 住宅 Ｓ3 戸建住宅のほか、共 同住宅、事業所も存 する地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 緑橋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．４ ｍ市道 交通 施設 緑橋駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか、共同住宅や事業所等がみられる混在地域である。特段の地域要因の変動はなく、概ね現状を維 持していくと予測する。地価は、当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東成区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、東成区に地縁を有する一次取得者またはマ ンションからの買い替えによる二次取得者である。交通接近性や生活利便性が良好であることを背景に、従来から安定 した需要が認められる。新築戸建住宅の中心となる価格帯は、４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅のほか共同住宅、事業所等が見られる地域に存する。しかし、対象標準地は画地規模が小さい ことから共同住宅等の賃貸物件の想定は非現実のため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、市場性を反映 した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、 対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東成 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    245,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 281,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にある。金利動向、物価変動 、国際情勢等に対する懸念はあるものの、東 成区の人口は増加傾向で、底堅い不動産需要 がある。 価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変 動は、認められない。地価は、上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％