別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪東淀川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 -13 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.
鑑定評価額 702,000,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７
｢小松４－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

3:1		 共同住宅

ＲＣ10		 一般住宅に中高層マ
ンションも混在する
住宅地域		 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 上新庄

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 上新庄駅北東方

960m		 法令

規制		 準工
(80,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので
、当分の間現状のまま推移すると予測する。マンション用地の需要は旺盛で地価は上昇傾向が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              203,000 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、東淀川区及び周辺区内のマンション適地となる住宅地域と判定した。主な需要者は分譲マンションを
手掛ける不動産業者となる。近隣地域は一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域であり、マンション用地とな
る規模の大きい画地は依然として旺盛な需要がある。中心価格帯は把握が困難であるが１種あたり３０万円／坪～４０
万円／坪程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は東淀川区及び淀川区内の地域的特性の類似した規模の大きい取引事例を多数収集し、適切に各要因の比較
を行った。一方、本件ではマンション分譲することを想定した開発法による価格は企業の投資採算性に着目して求めた
実証的な価格であるが、想定要因が介在する。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重
視し、開発法による価格を比較考量し、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.9]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰、消費者物価の上昇等の影響
を受け、東淀川区内の住宅地の地価水準は昨
年より上昇幅が拡大している。


一般住宅に中高層マンションも混在する住宅
地域として熟成しており、特に大きな地域要
因の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-18		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b ３０４

-17		 大阪市東淀川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
西6m、二方路
１住居

(90,200)
c ３０４

-27		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
北西6m、角地
１住居

(100,200)
d ３０２

-12		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m市道
、
北5.6m、東5m、
三方路
１住居

(100,200)
e ３０２

-24		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南7.8m市道、
東4.2m、
西4.2m、
三方路
１住居

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
228,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,360 		 100
[ 116.4]
201,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
228,795  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
246,031 		 100
[ 116.4]
211,367 
218,000 
c (　           ) 
240,813  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
248,604 		 100
[ 121.2]
205,119 
211,000 
d (　           ) 
173,542  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
204,636 		 100
[ 100.8]
203,012 
209,000 
e (　           ) 
192,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
214,019 		 100
[ 104.9]
204,022 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



大阪東淀川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 地域の特性、画地規模等より判断して、最有効使用は分譲用の高層共同住宅であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション素地であり、投資採算性を検討するため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,606,004,757 
1,928,478,964 
13 
498,000 
6,599.25 
276,000 
7,156.95 
⑧開発法による価格 　　          677,525,793 円　　　　（　              203,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,341 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,341.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,169.40 ㎡  7,156.95 ㎡  6,679.88 ㎡  477.07 ㎡  6,599.25 ㎡  ＲＣ・10F
 (    89 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.0 ％）  （     214.2 ％）  （     199.9 ％）  （      14.3 ％）  （     92.21 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   98.2 ｍ

  33.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 498,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    498,000 円／㎡　　×　　     6,599.25 ㎡　　＝　　　　       3,286,426,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,286,426,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   284,280 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    284,280 円／㎡　　×　　　   7,156.95 ㎡　　＝　　　　       2,034,577,746 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,286,426,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         328,642,650 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,363,220,396 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 262,914,120 円  (      8 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          235,045,223 円 
販売総額(2期) 65,728,530 円  (      2 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           54,719,001 円 
販売総額(3期) 2,957,783,850 円  (     90 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        2,316,240,533 円 
収入合計 － － － － 2,606,004,757 円 
支出 建築工事費(1期) 203,457,775 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          187,547,377 円 
建築工事費(2期) 203,457,775 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          172,857,726 円 
建築工事費(3期) 1,627,662,197 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        1,274,622,266 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 197,185,590 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          181,765,677 円 
販売管理費(2期) 131,457,060 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          111,685,918 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,928,478,964 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,606,004,757 円　　－　　　　　　        1,928,478,964 円　　＝　　　　　           677,525,793 円 

              203,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区小松四丁目１番２７
 1203000237444-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪東淀川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 -13 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 705,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区小松４丁目１番２７
｢小松４－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

3:1		 共同住宅

ＲＣ10		 一般住宅に中高層マ
ンションも混在する
住宅地域		 北11m市道、三方路 水道、ガス、下水 上新庄

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 上新庄駅北東方

960m		 法令

規制		 準工
(80,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、概ね現状を維持してい
くと予測する。マンション用地需要は依然として堅調であり、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              197,000 円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の画地規模が大きくマンション開発適地であるが、同一需給圏は大阪府下の大阪市中心部への交通利便性の
良好なマンション開発適地エリアとなる。主な需要者は関西圏だけでなく全国展開するマンションデベロッパーも想定
される。大阪市内中心部でのマンション需要は堅調で、対象標準地の周辺エリアでも開発需要は底堅い。ただし、周辺
地域のマンション素地の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は中高層マンションも存する住宅地域で、対象標準地は画地規模も大きくマンション適地である。比準価格は
同一需給圏内のマンション適地の事例から求められ規範性が高い。一方、開発法による価格は需要者の観点から理論的
な手法で求めているが計算過程で想定要素が多く、比準価格に比べると規範性がやや劣る。したがって、比準価格を重
視し、開発法による価格を比較考量のうえ、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.9]		 100
[115.7]		 [103.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策効果により景気は回復傾向にある。
金利動向、物価変動、国際情勢等に対する懸
念はあるものの、安定した不動産需要が見ら
れる。

価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変
動は、認められない。地価は、上昇傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１１

-22		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
準工

(70,220)
b ３０２

-12		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m市道
、
北5.6m、東5m、
三方路
１住居

(100,200)
c ３０３

-36		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東6m、南6m、
三方路
１住居

(100,200)
d ３０２

-24		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南7.8m市道、
東4.2m、
西4.2m、
三方路
１住居

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,394  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
222,939 		 100
[ 113.3]
196,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
173,542  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
204,636 		 100
[  98.9]
206,912 
213,000 
c (　           ) 
220,498  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
225,641 		 100
[ 102.9]
219,282 
226,000 
d (　           ) 
192,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
214,019 		 100
[ 102.9]
207,987 
214,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



大阪東淀川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲用の高層共同住宅であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション素地であり、投資採算性を検討するため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,610,382,833 
1,953,353,534 
13 
500,000 
6,599.25 
280,000 
7,156.95 
⑧開発法による価格 　　          657,029,299 円　　　　（　              197,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,341 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,341.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,169.40 ㎡  7,156.95 ㎡  6,679.88 ㎡  477.07 ㎡  6,599.25 ㎡  ＲＣ・10F
 (    89 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.0 ％）  （     214.2 ％）  （     199.9 ％）  （      14.3 ％）  （     92.21 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   98.2 ｍ

  33.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 500,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    500,000 円／㎡　　×　　     6,599.25 ㎡　　＝　　　　       3,299,625,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,299,625,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   7,156.95 ㎡　　＝　　　　       2,064,064,380 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,299,625,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         329,962,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,394,026,880 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 164,981,250 円  (      5 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          147,493,238 円 
販売総額(2期) 164,981,250 円  (      5 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          137,346,891 円 
販売総額(3期) 2,969,662,500 円  (     90 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        2,325,542,704 円 
収入合計 － － － － 2,610,382,833 円 
支出 建築工事費(1期) 206,406,438 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          190,265,455 円 
建築工事費(2期) 206,406,438 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          175,362,910 円 
建築工事費(3期) 1,651,251,504 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        1,293,095,053 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 197,977,500 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          182,495,660 円 
販売管理費(2期) 131,985,000 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          112,134,456 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,953,353,534 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,610,382,833 円　　－　　　　　　        1,953,353,534 円　　＝　　　　　           657,029,299 円 

              197,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区小松四丁目１番２７
 1203000237444-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考