令和7年1月15日　提出 大阪西淀川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -6 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　雅貴   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区姫島６丁目１２番７０ ｢姫島６－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅と中 小工場等が混在する 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 福 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 福駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、中小工場が混在する地域であるが、地域に特段の変動要因は認められず、当面現状のまま推移するも のと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西淀川区及び周辺区内の住宅地域である。需要者の中心は西淀川区内の居住者及び地縁者で、平均的所 得者層である。近隣地域及びその周辺は工場等も存する環境であるものの、福駅前の再開発により利便性が向上し、徒 歩圏に存することもあり、市場における需給は比較的安定している。市場で中心となる取引価格の水準は新築戸建物件 で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した多数の住宅地の取引事例を収集・選択し、適切に要因比較を行った。対 象地は画地規模が小さく、賃貸マンションの想定が困難であるうえ、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価 格は求め得なかったが、本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [123.2] [101.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価上昇、国内外の政権交代、政情 不安などの不安定要素がある中、不動産市場 への影響は特段認められず、需要は回復傾向 にある。 最寄駅、都心への接近性に優れる地域性を有 する反面、需要者は地縁者中心である。地域 要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％