令和7年1月14日　提出 大阪西淀川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　康雅   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４ ｢佃２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する住宅地域 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 千船 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．６ ｍ私道 交通 施設 千船駅東方 340m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくもの と思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び東西線並びに阪神各線沿線等で、西淀川区を中心に周辺区を含む住宅地域である。需 要者の中心は、地縁を有する同一需給圏内の居住者である。近隣地域及び周辺地域は狭隘な道路が多いものの、最寄駅 からの接近性が良好で需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模２０坪程度で総 額３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が多い住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立してい る。一方、画地規模が小さいため共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることか ら、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [120.1] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。地価は、交通 利便性が高い地域を中心に需要が堅調で上昇 傾向にある。 地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域 として熟成している。最寄駅への接近性の良 さから、地価は上昇向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％