別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪浪速 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区塩草２丁目４番１４
｢塩草２－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、営業所、マン
ション等が混在する
商業地域		 西40m府道 水道、ガス、下水 芦原橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 芦原橋駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路（なにわ筋）沿いに中高層の共同住宅と事業所等の混在する地域。事業所の多い地域だが、容積率を活
用した中高層のワンルームマンションが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は浪速区を中心とした大阪市内路線商業地域。需要者は賃料収入目的の不動産業者、投資用ワンル－
ムマンション販売業者、自社ビルを求める事業者等を主とする。塩草地区はミナミに近いのでワンルームマンションの
賃借需要が強い。そのため投資用ワンルームマンションの売買も活発で購入者は全国広域にわたっておりその用地需要
はかなり強い。コロナ禍の期間を除き地価は上昇している。中心となる価格帯は３００㎡で１億６千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、浪速区を中心に大阪市内路線商業地域の取引事例の中から比較可能な事例を選択して価格形成要因を比較
して試算したものであり、市場実勢を反映した価格が得られた。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定し
て試算したところ収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け
、地価公示標準地「大阪浪速５－１０」を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    576,000 円／㎡		 [118.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [100.0]
100		 521,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    453,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浪速区は利便性が高いので住宅需要が強くワ
ンルームマンション等が増加し、人口増加、
特に若年層の人口が増加している。


中高層の賃貸マンション、事業所等が混在す
る路線商業地域で、地域要因に特に変化は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-1		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 阿部野１１
５
-7		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東5.5m、角地
２住居

(100,300)
c 阿部野１１
５
-14		 大阪市阿倍野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
西3.5m、角地
商業

(100,400)
d 天王寺１０
４
-13		 大阪市天王寺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
e 福島１１３

-19		 大阪市福島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m市道、
西21m、北4m、
東4m、四方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
951,302  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,068,312 		 100
[ 195.7]
545,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
546,000 
b (　           ) 
599,594  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
668,530 		 100
[ 129.1]
517,839 
518,000 
c (　           ) 
957,716  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,014,334 		 100
[ 184.7]
549,179 
549,000 
d (　           ) 
849,858  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 101.0]
902,799 		 100
[ 158.6]
569,230 
569,000 
e (　           ) 
993,914  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
947,833 		 100
[ 174.1]
544,419 
544,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　+100.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　+100.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　+100.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    544,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,501,933 
6,999,460 
26,502,473 
21,628,400 
4,874,073 		 （　0.9599）
4,678,623 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    137,606,559 円　　　　（　    475,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ9 1,510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   290 ㎡     13.2 m x   21.8 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階から９階の住宅はワンルーム（平均専有面積約３６㎡）駐車場は機械式３台。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
2,500 
262,500 		 6.0  1,575,000 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
2,250 
325,125 		 1.0  325,125 
1.0  325,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,510.00 
83.5 
1,261.00 

2,863,500 		 4,176,000 
2,601,000 
⑨年額支払賃料      2,863,500 円　×　12ヶ月　＝　      34,362,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,261.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,362,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,441,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,640,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,176,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,601,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         822,436 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,501,933 円　　　　（　       115,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,556,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,052,460 円  　　　       35,082,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,306,500 円  　　　　    389,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,999,460 円　（　　　　　　        24,136 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 389,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,628,400 円  
（　　　　　        74,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,501,933 円      
②総費用 6,999,460 円      
③純収益　①－② 26,502,473 円      
④建物等に帰属する純収益 21,628,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,874,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,678,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,606,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     475,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区塩草二丁目４番１４
 1200005008203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪浪速 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-7 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区塩草２丁目４番１４
｢塩草２－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、営業所、マン
ション等が混在する
商業地域		 西40m府道 水道、ガス、下水 芦原橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 芦原橋駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当面の間は概ね現況通りに推移していくものと予測さ
れる。マンションやホテル用地需要の増加により、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浪速区及びその周辺に位置する商業地域一帯である。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。需要者
層は賃貸経営目的の不動産会社や地縁性を有する事業法人等が中心となる。都心部を中心とした好調な不動産市況の影
響により、当圏域の不動産市場も活性化している。地価水準は上昇傾向で推移している。土地取引目的や画地規模、立
地条件等による個別性が強いため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の価格牽連性を有する取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得
力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有
用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺の標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    576,000 円／㎡		 [119.8]
100		 100
[100.0]		 100
[132.7]		 [100.0]
100		 520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    453,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境の改善等により、景気は穏やかに回
復している。ただし、欧米の高金利政策等、
海外景気の下振れリスクが、将来的な不安材
料となっている。

店舗や共同住宅が混在する地域であり、今後
も現状のまま推移すると見込まれる。都心部
周辺のマンション需要の高まりを背景に、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　 +51.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０８

-1		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 浪速１０８

-7		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
c 浪速１０７

-9		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 浪速１０８

-10		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
497,505  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
537,305 		 100
[  98.8]
543,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
544,000 
b (　           ) 
517,100  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
550,194 		 100
[  97.9]
561,996 
562,000 
c (　           ) 
591,771  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
625,502 		 100
[ 114.2]
547,725 
548,000 
d (　           ) 
609,905  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
614,597 		 100
[ 116.4]
528,004 
528,000 
e (　           ) 
628,667  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
726,460 		 100
[ 131.3]
553,283 
553,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    546,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,488,865 
7,222,092 
27,266,773 
22,462,400 
4,804,373 		 （　0.9599）
4,611,718 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    135,638,765 円　　　　（　    468,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ9 1,510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   290 ㎡     13.2 m x   21.8 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～９階の住宅はワンルーム（平均約３６㎡）を想定、駐車場は機械式３台。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
2,900 
304,500 		 10.0  3,045,000 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
2,226 
321,657 		 2.0  643,314 
2.0  643,314 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,510.00 
83.5 
1,261.00 

2,877,756 		 8,191,512 
5,146,512 
⑨年額支払賃料      2,877,756 円　×　12ヶ月　＝　      34,533,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,261.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,533,072 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,467,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,785,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,191,512 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,146,512 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,627,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,488,865 円　　　　（　       118,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,616,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,057,592 円  　　　       35,253,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,434,000 円  　　　　    404,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,222,092 円　（　　　　　　        24,904 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 404,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,462,400 円  
（　　　　　        77,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,488,865 円      
②総費用 7,222,092 円      
③純収益　①－② 27,266,773 円      
④建物等に帰属する純収益 22,462,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,804,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,611,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,638,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     468,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区塩草二丁目４番１４
 1200005008203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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