別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪浪速 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.
鑑定評価額 2,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区日本橋４丁目３番４外
｢日本橋４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道、背面道 水道、ガス、下水 恵美須町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 恵美須町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 日本有数の電気屋街である「でんでんタウン」の一画に位置する。堅調なインバウンド需要に基づく繁華性の高
さにより、地価は上昇傾向で推移するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浪速区及びその周辺区内に存する商業地域であり、主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や収益
性に着目した投資家等であると考えられる。２０２０年以降、新型コロナの影響を受け不動産取引市場は停滞していた
が、インバウンド需要に基づき、地価も堅調に推移している。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るため、市場での需要
の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内の不動産は投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動産
との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。よって本件では、実証性を有
する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、周辺標準地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。ただし、物価
上昇、円安、金利の見直し等の影響に十分注
意する必要がある。


店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、イン
バウンド需要に伴って、地価は堅調に推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-7		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 浪速１０７

-15		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 浪速１０７

-2		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１１

-8		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,437,451  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,547,374 		 100
[ 108.2]
1,430,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,430,000 
b (　           ) 
1,354,253  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,435,508 		 100
[ 104.0]
1,380,296 
1,380,000 
c (　           ) 
1,281,192  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,438,779 		 100
[ 100.9]
1,425,945 
1,420,000 
d (　           ) 
1,623,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
1,941,694 		 100
[ 128.7]
1,508,698 
1,510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

265,890,497 
62,685,454 
203,205,043 
141,933,000 
61,272,043 		 （　0.9446）
57,877,572 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,929,252,400 円　　　　（　  1,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 952.00 ＲＣ9F1B 8,925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,488 ㎡     26.0 m x   51.0 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階以上は事務所（フロア貸し）を想定。地下１階駐車場は機械式３３台を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場、機械室
357.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
952.00 
63.8 
607.38 
5,000 
3,036,900 		 10.0  30,369,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
952.00 
82.5 
785.40 
2,500 
1,963,500 		 10.0  19,635,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
952.00 
82.5 
785.40 
2,000 
1,570,800 		 10.0  15,708,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,925.00 
77.2 
6,890.58 

15,996,000 		 159,960,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,996,000 円　×　12ヶ月　＝　     191,952,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   6,890.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,245,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,088,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       267,197,134 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,088,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,914,257 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 264,370,877 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,960,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,519,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     265,890,497 円　　　　（　       178,690 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,650,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,348,554 円  　　　      278,285,134　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,121,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,505,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,685,454 円　（　　　　　　        42,127 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   8,925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 141,933,000 円  
（　　　　　        95,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 265,890,497 円      
②総費用 62,685,454 円      
③純収益　①－② 203,205,043 円      
④建物等に帰属する純収益 141,933,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,272,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,877,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,929,252,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番４
 1200005016767-0000
2 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番５
 1200005016768-0000
3 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番６
 1200005016769-0000
4 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番７
 1200005016770-0000
5 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番８
 1200005016771-0000
6 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番９
 1200005016772-0000
7 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番１０
 1200005016773-0000
8 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２２
 1200005016785-0000
9 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２３
 1200005016786-0000
10 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２４
 1200005016787-0000
11 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２５
 1200005016788-0000
12 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２６
 1200005016789-0000
13 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２７
 1200005016790-0000
14 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番３１
 1200005016794-0000
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪浪速 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 2,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区日本橋４丁目３番４外
｢日本橋４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道、背面道 水道、ガス、下水 恵美須町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 恵美須町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 堺筋に面して中高層の店舗・事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域。かっては「電気の街」として
栄えたが、近年は雑居ビル、ワンルームマンション等が増加している。この傾向は今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は浪速区を中心とする大阪市内の路線商業地域。主たる需要者は賃料収入目的の不動産会社、自社ビ
ル用地を求める法人、機関投資家等。大阪の主要幹線道路の一つである堺筋に面し容積率も高く多様な利用が可能な地
域なので土地需要は強い。近年は中高層のワンルームマンション等が増加している。投資用ワンルームの売買も活発で
その用地需要は強い。地価は上昇傾向が続いている。中心となる価格帯は１０００㎡で１５億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、浪速区等の路線商業地域における取引事例の中から比較可能な事例を選択して価格形成要因を比較して試
算したものであり、市場性を反映した価格である。収益価格は店舗・事務所を建築・賃貸したと想定して試算したとこ
ろ、収益性を反映した価格が得られた。本件標準地は商業地域内にあるので実証性の高い比準価格を標準に、収益価格
を関連付け、周辺の地価公示標準地「大阪浪速５－４」等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浪速区は利便性が高いので住宅需要が強くワ
ンルームマンション等が増加し、人口増加、
特に若年層の人口が増加している。


店舗・事務所ビル等の多い地域だったが、ワ
ンルームマンション需要が強いため徐々に地
域要因が変化しつつある。


隣接地を併合して地積が増加したものの、二
方路地・不整形に変化はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-7		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 浪速１０８

-6		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１１６

-17		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m市道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
d 天王寺１０
３
-9		 大阪市天王寺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m府道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,437,451  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,547,374 		 100
[ 107.1]
1,444,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,440,000 
b (　           ) 
1,888,010  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,137,227 		 100
[ 147.1]
1,452,908 
1,450,000 
c (　           ) 
1,313,499  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,382,362 		 100
[ 107.7]
1,283,530 
1,280,000 
d (　           ) 
1,925,391  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,994,705 		 100
[ 129.8]
1,536,753 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,440,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

270,349,042 
62,911,649 
207,437,393 
141,933,000 
65,504,393 		 （　0.9446）
61,875,450 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,062,515,000 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 952.00 ＲＣ9F1B 8,925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,488 ㎡     26.0 m x   51.0 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定：１～２階店舗、３階以上は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場、機械室
357.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
952.00 
63.8 
607.38 
5,000 
3,036,900 		 10.0  30,369,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
952.00 
82.5 
785.40 
2,600 
2,042,040 		 10.0  20,420,400 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
952.00 
82.5 
785.40 
2,100 
1,649,340 		 10.0  16,493,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,925.00 
77.2 
6,890.58 

16,624,320 		 166,243,200 
0 
⑨年額支払賃料     16,624,320 円　×　12ヶ月　＝　     199,491,840 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   6,890.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,245,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,088,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       274,736,974 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      11,088,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,038,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 268,786,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       166,243,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,562,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     270,349,042 円　　　　（　       181,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,650,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,574,749 円  　　　      285,824,974　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,121,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,505,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,911,649 円　（　　　　　　        42,279 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   8,925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 141,933,000 円  
（　　　　　        95,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 270,349,042 円      
②総費用 62,911,649 円      
③純収益　①－② 207,437,393 円      
④建物等に帰属する純収益 141,933,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 65,504,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,875,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,062,515,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番４
 1200005016767-0000
2 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番５
 1200005016768-0000
3 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番６
 1200005016769-0000
4 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番７
 1200005016770-0000
5 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番８
 1200005016771-0000
6 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番９
 1200005016772-0000
7 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番１０
 1200005016773-0000
8 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２２
 1200005016785-0000
9 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２３
 1200005016786-0000
10 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２４
 1200005016787-0000
11 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２５
 1200005016788-0000
12 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２６
 1200005016789-0000
13 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２７
 1200005016790-0000
14 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番３１
 1200005016794-0000
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備考