鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大阪浪速 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪浪速 5-2

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　土居　博輝

TEL.

鑑定評価額

98,600,000 円

１㎡当たりの価格

601,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外｢恵美須東１－１７－１４｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ6	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	恵美須町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

恵美須町駅南東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

通天閣の近くで中低層の店舗兼共同住宅、ホテル等の混在する商業地域である。近時では国内外の観光客で賑わ
いをみせており、これを受け周辺店舗の需要も増大、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 536,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浪速区を中心とした商業地域・混在地域である。主な需要者は賃貸収入目的の不動産事業法人等である
。周辺では新型コロナの影響により一時は賃貸需要、投資需要が減退した。近時ではインバウンド向けに店舗、ホテル
等の開発が再開し、観光客は増加傾向でかつての賑わいを取り戻し、不動産市況も回復傾向にある。需要者の特性や画
地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、浪速区に位置する代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した
説得力の高い価格である。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段と
して有用である。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    537,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内金融機関の金利引き上げや建築費等の物
価高騰の懸念材料はあるものの、円安や旺盛
な投資需要等を背景に不動産投資市場は堅調
に推移している。

店舗・共同住宅、ホテル等の混在する商業地
域で、近時では観光客は増加傾向で賑わいを
みせ、店舗需要等についても増加傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪浪速 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０８ -1	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	浪速１０８ -10	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	浪速１０８ -13	大阪市浪速区		更地	（　）	長方形	北12.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	浪速１０７ -9	大阪市浪速区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 497,505	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,305	100 [ 86.4]	621,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	622,000
b	(　 ) 609,905	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	614,597	100 [ 96.0]	640,205		640,000
c	(　 ) 642,316	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	678,286	100 [ 107.1]	633,320		633,000
d	(　 ) 591,771	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	625,502	100 [ 100.3]	623,631		624,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

大阪浪速 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,240,957	2,906,400	12,334,557	9,209,200	3,125,357	（　0.9560） 2,987,841	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	87,877,676 円　　　　（　 536,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪浪速 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	11.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗はフロア貸し、２階以上は住宅でファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡）を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	3,600	327,600	10.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	130.00	85.0	110.50	2,200	243,100	1.0	243,100
							2.0	486,200
～

～

～

計		650.00	82.0	533.00		1,300,000		4,248,400
								1,944,800

⑨年額支払賃料	1,300,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 533.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,600,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 780,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,820,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,248,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,944,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 380,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,240,957 円　　　　（　 92,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪浪速 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	616,000 円	154,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	468,000 円	15,600,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,906,400 円　（　　　　　　 17,722 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,209,200 円（　　　　　 56,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,240,957 円
②総費用	2,906,400 円
③純収益　①－②	12,334,557 円
④建物等に帰属する純収益	9,209,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,125,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,987,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,877,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪浪速 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市浪速区恵美須東一丁目１番３７８	1200005002403-0000
2	大阪市浪速区恵美須東一丁目１番４４６の１	1200005002465-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大阪浪速 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪浪速 5-2

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　豊田　健治

TEL.

鑑定評価額

98,600,000 円

１㎡当たりの価格

601,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外｢恵美須東１－１７－１４｣				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ6	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	恵美須町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

恵美須町駅南東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

通天閣の近くで中低層の店舗兼共同住宅、各種店舗、ホテル等の混在する商業地域。低層利用が少なからずある
が、容積率を活用した中層化（店舗付共同住宅またはホテル）が進行するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 621,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 485,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主たる同一需給圏は浪速区及び周辺区の商業地域である。需要者は賃料収入目的の不動産業者、宿泊施設業者等。星野
リゾートのＯＭＯ７やセンタラグランドホテル大阪が相次いで建設され訪問客の増加が期待される。インバウンドは過
去最高の水準にあり消費需要が期待され、店舗需要や土地需要につながるものと思われる。通天閣の集客力が強いので
各種の土地需要も強く地価は上昇傾向が続いている。中心となる価格帯は２００㎡で１億２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、浪速区内商業地域における取引事例の中から比較可能な事例を選択して環境条件等の価格形成要因を比較
して試算したものであり、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して
試算したところ、収益性を反映した価格が得られた。本件標準地は商業地域内にあるので比準価格を標準に、収益価格
を関連付け、周辺の地価公示標準地「大阪浪速５－５」等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

浪速区ではセンタラグランドホテル大阪、星
野リゾートのＯＭＯ７等の大型ホテルの建設
が続いている。賃貸マンションも増加し人口
も増加している。

店舗・共同住宅、宿泊施設等の混在する商業
地域で、地域要因の変動は特に見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪浪速 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	浪速１０７ -3	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	浪速１０７ -5	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	浪速１０７ -8	大阪市浪速区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 635,149	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	681,515	100 [ 114.2]	596,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 930,710	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	998,652	100 [ 159.4]	626,507		627,000
c	(　 ) 829,772	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	877,069	100 [ 137.5]	637,868		638,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 621,000 円／㎡]

大阪浪速 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,103,062	2,943,356	12,159,706	9,328,800	2,830,906	（　0.9560） 2,706,346	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	79,598,412 円　　　　（　 485,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪浪速 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	11.2 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階から５階の住宅はファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡）。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	3,600	327,600	10.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	130.00	85.0	110.50	2,250	248,625	0.0	0
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	82.0	533.00		1,322,100		3,276,000
								0

⑨年額支払賃料	1,322,100 円　×　12ヶ月　＝　 15,865,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 533.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,865,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 793,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,071,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,276,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,103,062 円　　　　（　 92,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪浪速 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	156,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	475,956 円	15,865,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,943,356 円　（　　　　　　 17,947 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,328,800 円（　　　　　 56,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,103,062 円
②総費用	2,943,356 円
③純収益　①－②	12,159,706 円
④建物等に帰属する純収益	9,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,830,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,706,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,598,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪浪速 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市浪速区恵美須東一丁目１番３７８	1200005002403-0000
2	大阪市浪速区恵美須東一丁目１番４４６の１	1200005002465-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考