別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪大正 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪大正 9-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平   TEL.
鑑定評価額 355,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市大正区平尾１丁目４番５外
｢平尾１－４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 4,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:1.5		 工場

 中規模工場、倉庫が
建ち並ぶ河川沿いの
工業地域		 西8.4m市道 水道、ガス、下水 大正

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場、倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．４ｍ市道 交通

施設		 大正駅南方

3.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業専用地域内の工業地域。地域要因の変化は特に見られず、今後も工業地域
として推移するものと予測する。物流施設を中心に工場等の需要は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の主たる範囲は大正区のほか港区、住之江区等湾岸部の工業地域。主たる需要者は製造業または物流関係の
事業者であり、需要は堅調である。一方、大正区では集積した工業地が多いが、事業用地の供給は限定的であり現実の
取引は少ない。市場での中心価格帯（総額）は規模が多様なため見いだしがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。比準価格は大阪市内工業地域の取引事例の中から
規範性の高いものを選択し試算したもので市場性を反映した価格が得られた。収益価格は工場の賃貸を想定して試算し
た。本工業地域では自用目的の売買が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地を規準と
した価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的に先行きの不透明感の強い状況が続い
ているものの、国内景気は緩やかな回復傾向
が続いており、地価は上昇基調にある。


工業地域として熟成しており、地域要因の変
化は特に見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪大正 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０９

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.5m市道、
東7.1m、角地
工専
臨港地区
(70,200)
b ２０９

-22		 大阪市大正区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２１５

-37		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d ２０５

-41		 大阪市西成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東37m市道、
西3m、二方路
準工

(90,200)
e ２０８

-26		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m道路、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     43,800) 
87,600  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
91,379 		 100
[ 106.1]
86,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,100 
b (　           ) 
175,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
178,317 		 100
[ 192.9]
92,440 
92,400 
c (　           ) 
121,082  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
129,113 		 100
[ 156.1]
82,712 
82,700 
d (　           ) 
107,945  		 100
[  70.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,525 		 100
[ 195.4]
81,128 
81,100 
e (　           ) 
102,814  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,104 		 100
[ 131.3]
80,810 
80,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,000 円／㎡]  



大阪大正 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,388,814 
12,827,980 
44,560,834 
33,047,100 
11,513,734 		 （　0.9519）
10,959,923 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    254,881,930 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪大正 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 2,000.00 Ｓ2 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   4,266 ㎡     56.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
4,000.00 
100.0 
4,000.00 
1,262 
5,048,000 		 6.0  30,288,000 
2.0  10,096,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
100.0 
4,000.00 

5,048,000 		 30,288,000 
10,096,000 
⑨年額支払賃料      5,048,000 円　×　12ヶ月　＝　      60,576,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,576,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,846,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,729,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,288,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         278,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,096,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,380,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,388,814 円　　　　（　        13,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪大正 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,018,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,817,280 円  　　　       60,576,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,711,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,275,500 円  　　　　    503,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,827,980 円　（　　　　　　         3,007 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 503,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 122,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,047,100 円  
（　　　　　         7,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,388,814 円      
②総費用 12,827,980 円      
③純収益　①－② 44,560,834 円      
④建物等に帰属する純収益 33,047,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,513,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,959,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,569 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,881,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪大正 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市大正区平尾一丁目４番５
 1204000096401-0000
2 　大阪市大正区平尾一丁目４番６
 1204000096402-0000
3 　大阪市大正区平尾一丁目４番７
 1204000096403-0000
4 　大阪市大正区平尾一丁目９７番１
 1204000064743-0000
5 　大阪市大正区平尾一丁目９８番
 1204000064745-0000
6 　大阪市大正区平尾一丁目５２０番３
 1204001104574-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪大正 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪大正 9-2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.
鑑定評価額 354,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市大正区平尾１丁目４番５外
｢平尾１－４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 4,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:1.5		 工場

 中規模工場、倉庫が
建ち並ぶ河川沿いの
工業地域		 西8.4m市道 水道、ガス、下水 大正

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場、倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．４ｍ市道 交通

施設		 大正駅南方

3.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模工場・倉庫を中心とする工業地域として熟成しており、当面地域要因を大幅に変化させる要
因は存せず、概ね現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区・周辺市域で、中小規模の工場、倉庫等が集積する工業地域。需要者は大阪圏
に拠点を置く製造業・物流関係のある法人等が中心と把握される。大正区における当該標準地程度の規模を持つ工業地
の需給については、やや供給サイドに不足が覗え、地価は上昇傾向を強めて推移している。取引件数は少なく、規模的
なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場においては自用目的の取引が支配的であり、周辺地域においても自用の工場や倉庫等が中心であること及び試算の
過程において多くの想定要素を伴うことから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、市場の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 用地の供給不足に加え、ＥＣの拡大による物
流用地需要、工場地についても国内生産での
優位性の見直し等も覗え、需給ギャップが感
じられる。

工業地域として熟成しており、地域要因の変
化は特に見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪大正 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０３

-19		 大阪市西淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m府道、
北東11.9m、
角地
工専

(70,200)
b ２０１

-5		 大阪市平野区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北4.6m私道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２０９

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.5m市道、
東7.1m、角地
工専
臨港地区
(70,200)
d ２１５

-37		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,786  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,238 		 100
[  99.6]
87,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
87,600 
b (　     58,939) 
58,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
65,488 		 100
[  81.4]
80,452 
80,500 
c (　     43,800) 
87,600  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
91,379 		 100
[ 108.0]
84,610 
84,600 
d (　           ) 
121,082  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
129,113 		 100
[ 145.9]
88,494 
88,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



大阪大正 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,977,349 
11,633,620 
40,343,729 
28,973,700 
11,370,029 		 （　0.9519）
10,823,131 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    251,700,721 円　　　　（　     59,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪大正 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 2,000.00 Ｓ2 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   4,266 ㎡     56.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
4,000.00 
100.0 
4,000.00 
1,143 
4,572,000 		 6.0  27,432,000 
2.0  9,144,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
100.0 
4,000.00 

4,572,000 		 27,432,000 
9,144,000 
⑨年額支払賃料      4,572,000 円　×　12ヶ月　＝　      54,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,864,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,389,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,474,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,432,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,144,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,250,095 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,977,349 円　　　　（　        12,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪大正 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,646,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,645,920 円  　　　       54,864,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,711,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,633,620 円　（　　　　　　         2,727 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 107,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,973,700 円  
（　　　　　         6,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,977,349 円      
②総費用 11,633,620 円      
③純収益　①－② 40,343,729 円      
④建物等に帰属する純収益 28,973,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,370,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,823,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,537 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,700,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪大正 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市大正区平尾一丁目４番５
 1204000096401-0000
2 　大阪市大正区平尾一丁目４番６
 1204000096402-0000
3 　大阪市大正区平尾一丁目４番７
 1204000096403-0000
4 　大阪市大正区平尾一丁目９７番１
 1204000064743-0000
5 　大阪市大正区平尾一丁目９８番
 1204000064745-0000
6 　大阪市大正区平尾一丁目５２０番３
 1204001104574-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考