別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪大正 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪大正 -1 大阪府 大阪第2 氏名  不動産鑑定士 中村 雄一   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  1㎡当たりの価格 171,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
130,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市大正区平尾5丁目5番14
「平尾5-5-9」
②地積
 (㎡)
69  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:2.5
住宅

W2
小規模一般住宅の中
に店舗等が混在する
住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 大正

3.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
大正駅南方

3.3km
法令

規制
1住居
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はないため、当面の間は現状の住環境を維持するものと
予測する。駅から遠くバス圏ではあるが、需要は底堅く、地価はやや上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           171,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大正区内のうち、国道43号以南の住宅地域である。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心と
し、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。人口減少、高齢化の進行もあるが、需要は比較的底堅く、地価はや
や上昇基調である。総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で3000万円台前半程度が需要の中心とな
っている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的
が中心的である。また、対象不動産は最寄駅から遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よって、
収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡につ
いて総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪港 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[101.0]
100
[172.6]
[104.0]
100
172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          167,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
鉄道の延伸が見込まれないために駅周辺とバ
ス便地域との選別化が進んでいる。



住宅地として熟成しており、地域要因に特段
の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    +10.0
環境       +48.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.4 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪大正 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 210

-9
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
b 209

-28
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
南4m、角地




準工

(80,200)
c 208

-9
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
長方形 西6.5m道路、
中間画地




近商

(90,300)
d 210

-10
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
e 206

-19
大阪市大正区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西40m国道、
中間画地




準住居

(90,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
159,355  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

161,586 
100
[  96.7]

167,100 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

174,000 
b (            
202,645  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

191,482 
100
[ 116.6]

164,221 

171,000 
c (            
192,236  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

192,046 
100
[ 116.4]

164,988 

172,000 
d (            
148,496  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

147,054 
100
[  88.8]

165,601 

172,000 
e (            
179,986  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

177,190 
100
[ 110.6]

160,208 

167,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +4.0 環境     +11.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +4.0 環境     -15.5
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +7.0 環境      -3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     171,000 円/㎡]  



大阪大正 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は、最寄駅から3kmを超え、画地規模も小さいため、共同住宅の想定は現実性に乏しく、かつ、当
該地域では戸建ての賃貸市場は未成熟であるため収益還元法の適用は困難と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪大正 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市大正区平尾五丁目5番14
1204000065531-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪大正 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪大正 -1 大阪府 大阪第2 氏名  不動産鑑定士 辰己 雅信   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  1㎡当たりの価格 170,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
130,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市大正区平尾5丁目5番14
「平尾5-5-9」
②地積
 (㎡)
69  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:2.5
住宅

W2
小規模一般住宅の中
に店舗等が混在する
住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 大正

3.3km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北    
   6m市道
交通

施設
大正駅南方

3.3km
法令

規制
1住居
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅地域として熟成しているものの、大正駅から遠いため人口減少・高齢化・空き家率の上昇等が続いてい
る。現状では特に大きな地域変動要因はないことから、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           170,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、国道43号以南の大正区の住宅地域である。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心とし、周
辺区等からの流入は比較的少ない。バス便が主たる交通手段であるが、住宅地としての熟成度は高く、購入しやすい価
格帯にあることから総額面からの需要は期待でき、需給は比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であると
ころから、総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で3,000万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一
方、当該地域は、居住の快適性を重視する地域であり、取引も自用目的が支配的である。また最寄り駅から遠く画地規
模も小さいことから共同住宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準
とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪港 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[101.0]
100
[175.0]
[104.0]
100
170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          167,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、高齢化に加え、鉄道の延伸が見込
めないことから、駅周辺とバス便地域との選
別化が進んでいる。


住宅地として熟成しており、価格形成に特段
の影響を与える地域要因の変動は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    +10.0
環境       +50.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪大正 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 210

-16
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地




1住居

(90,200)
b 208

-9
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
長方形 西6.5m道路、
中間画地




近商

(90,300)
c 209

-20
大阪市大正区

底地


  
(           ) 
長方形 東20m市道、
中間画地




近商

(90,300)
d 210

-9
大阪市大正区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1住居

(90,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
141,517  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

138,523 
100
[  85.0]

162,968 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

169,000 
b (            
192,236  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

192,046 
100
[ 104.0]

184,660 

192,000 
c (      67,400
168,500  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

167,013 
100
[ 101.8]

164,060 

171,000 
d (            
159,355  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

161,586 
100
[ 109.2]

147,973 

154,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     170,000 円/㎡]  



大阪大正 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は画地規模が小さく、賃貸マンションの想定が困難であるうえ、当該地域における戸建住宅の賃貸市
場も未成熟であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪大正 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪市大正区平尾五丁目5番14
1204000065531-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考