令和7年1月15日　提出 大阪大正 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪大正 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　雄一   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市大正区平尾５丁目５番１４ ｢平尾５－５－９｣ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大正 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大正駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はないため、当面の間は現状の住環境を維持するものと 予測する。駅から遠くバス圏ではあるが、需要は底堅く、地価はやや上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大正区内のうち、国道４３号以南の住宅地域である。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心と し、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。人口減少、高齢化の進行もあるが、需要は比較的底堅く、地価はや や上昇基調である。総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で３０００万円台前半程度が需要の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的 が中心的である。また、対象不動産は最寄駅から遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よって、 収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡につ いて総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [172.6] [104.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉄道の延伸が見込まれないために駅周辺とバ ス便地域との選別化が進んでいる。 住宅地として熟成しており、地域要因に特段 の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％