別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪港 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪港 5-4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　康雅   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市港区三先１丁目１０番３４
｢三先１－１０－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、併用マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 朝潮橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 朝潮橋駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移してい
くものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心に周辺区を含む商業地域一帯である。需要者は地元企業、不動産業者、個人投資家が中心とな
っている。近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であり、開発用地の供給が限定される中で共同住宅用地の需要は堅調で
あり、地価は上昇傾向にある。取引される規模、利用状況等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域にあり、法人等による自用目的の取引が中心となっている。共同住宅の賃貸は見
られるが、店舗等の商業用途の賃貸は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低いことから、求められた収益価格は
低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪港 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    452,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。地価は全般的
に上昇傾向にあり、上昇幅はやや拡大傾向に
ある。


地域要因に大きな変動はなく、商業地域とし
て熟成している。共同住宅用地に対する需要
は堅調で地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪港 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１５

-39		 大阪市港区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
b ２１５

-19		 大阪市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２１９

-11		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
南8m、南東4m、
三方路
商業

(100,400)
d ２０６

-32		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東40m府道、
中間画地
商業

(100,400)
e ２１５

-22		 大阪市西淀川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m府道、
中間画地
準住居
特別用途地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    140,300) 
280,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
276,514 		 100
[  66.3]
417,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
442,793  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
454,748 		 100
[ 111.7]
407,115 
407,000 
c (　           ) 
242,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.8]
234,242 		 100
[  58.7]
399,049 
399,000 
d (　           ) 
330,865  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,174 		 100
[  80.6]
414,608 
415,000 
e (　           ) 
320,988  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
317,872 		 100
[  79.1]
401,861 
402,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



大阪港 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,781,333 
1,360,391 
5,420,942 
4,299,360 
1,121,582 		 （　0.9526）
1,068,419 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,438,548 円　　　　（　    286,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪港 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      5.4 m x   16.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上をシングルタイプ（平均専有面積約２８㎡）の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
2,820 
148,050 		 4.0  592,200 
2.0  296,100 

 2～ 5		 共同住宅
70.00 
80.0 
56.00 
2,020 
113,120 		 1.0  113,120 
1.0  113,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
79.0 
276.50 

600,530 		 1,044,680 
748,580 
⑨年額支払賃料        600,530 円　×　12ヶ月　＝　       7,206,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     276.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,206,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       576,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,629,851 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,044,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,611 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          748,580 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         141,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,781,333 円　　　　（　        76,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪港 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 344,500 円  　　　　     68,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,191 円  　　　        7,206,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      585,600 円  　　　　     68,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,360,391 円　（　　　　　　        15,285 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,299,360 円  
（　　　　　        48,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,781,333 円      
②総費用 1,360,391 円      
③純収益　①－② 5,420,942 円      
④建物等に帰属する純収益 4,299,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,121,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,068,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,438,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     286,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪港 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市港区三先一丁目１０番３４
 1204000125267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪港 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪港 5-4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市港区三先１丁目１０番３４
｢三先１－１０－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、併用マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 朝潮橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 朝潮橋駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は幹線道路沿いに店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、特記すべき変
動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地の圏域。まとまった規模の画地は、マンション素地、ロードサイ
ド店舗等の需要も対象となるが、対象標準地は画地規模が小さいため、主たる需要者は同一需給圏内に地縁を有する事
業者等、収益物件取得目的の個人、法人等が中心である。店舗需要は概ね横ばいであるが、収益物件の需要は堅調で、
供給は少ないため、地価は強含みである。取引が少なく、成約価格にばらつきがあり、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、需要者は収益性を重視すると考えられるが、画地規模が小さいこと、賃料に力強さがない
こと、昨今の高い建築費の影響等から収益価格はやや低位に求められた。土地残余法は費用収益の査定や純収益の把握
に想定要素が多く含まれ、相対的信頼性がやや劣る。よって、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪港 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    452,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。住居系の収益物件への投資意
欲は堅調である。


幹線道路沿いの商業地として熟成しており、
地域要因に大きな変動はない。まとまった画
地規模の土地については、より強い需要がみ
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪港 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１９

-26		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東33m国道、
北西6m、
二方路
商業

(100,400)
b ２０６

-20		 大阪市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
北西8m、
南東4m、
三方路
１住居

(100,300)
c ２１５

-19		 大阪市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２１５

-39		 大阪市港区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
南東6m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,108  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
418,492 		 100
[ 101.0]
414,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
414,000 
b (　           ) 
301,703  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
367,701 		 100
[  96.9]
379,464 
379,000 
c (　           ) 
442,793  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
454,748 		 100
[ 100.6]
452,036 
452,000 
d (　    140,300) 
280,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
276,514 		 100
[  71.4]
387,275 
387,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



大阪港 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,813,360 
1,416,832 
5,396,528 
4,366,320 
1,030,208 		 （　0.9526）
981,376 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,366,095 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪港 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      5.4 m x   16.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は各階２戸、平均専有面積約２８㎡の単身用共同住宅を想定。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
2,800 
147,000 		 4.0  588,000 
2.0  294,000 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
80.0 
56.00 
2,000 
112,000 		 1.0  112,000 
1.0  112,000 

 3～ 5		 共同住宅
70.00 
80.0 
56.00 
2,050 
114,800 		 1.0  114,800 
1.0  114,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
79.0 
276.50 

603,400 		 1,044,400 
750,400 
⑨年額支払賃料        603,400 円　×　12ヶ月　＝　       7,240,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     276.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,240,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       579,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,661,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,044,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          750,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         142,216 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,813,360 円　　　　（　        76,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪港 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　     67,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 289,632 円  　　　        7,240,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      576,300 円  　　　　     67,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,416,832 円　（　　　　　　        15,919 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,366,320 円  
（　　　　　        49,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,813,360 円      
②総費用 1,416,832 円      
③純収益　①－② 5,396,528 円      
④建物等に帰属する純収益 4,366,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,030,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 981,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,366,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪港 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市港区三先一丁目１０番３４
 1204000125267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考