令和7年1月14日　提出 大阪港 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　一成   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区田中１丁目１０番５３ ｢田中１－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 朝潮橋 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 朝潮橋駅北方 630m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因はない。今後の需給動向等を勘案すると、当分の間 、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線若しくはＪＲ大阪環状線の各駅を駅勢圏とする住宅地域 と判定した。需要者の中心は区内に地縁を有する個人である。近隣地域には、朝潮橋駅への接近性に優れた住宅地とし て安定的な需要がある。不動産取引件数は回復しており、新築戸建住宅で３，０００万円台後半の物件が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法を採用して比準価格を求めたが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求 めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、戸建賃貸の市場が未成熟であることや地積規模の観点などか ら、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡 を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [128.6] [103.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復、金融緩和の影響等により住宅地の 需要は強く、港区の地価も上昇している。 大規模な住宅開発もみられず、地域的特性は 概ね固定化しており、特に大きな変化は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％