令和7年1月15日　提出 大阪港 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区磯路３丁目１７番１６ ｢磯路３－１７－１６｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北東8m市道 水道、ガス、下水 弁天町 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 弁天町駅南西方 950m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等 を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね港区及び周辺区の街路整然とした住宅地の圏域。需要者は区内の地縁者が中心であるが、弁天町駅勢 圏はＪＲと地下鉄の二路線利用で利便性が高く、周辺区からの転入もみられる。近隣地域は駅からやや遠いものの、以 前から住宅選好性が高く、需要は底堅いが、供給は少ないため、地価は強含み傾向が続いている。建築費上昇の影響も あり、戸建住宅地の需要の中心は土地１５～２５坪程度に新築住宅付で総額４千万円台～５千万円前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に店舗等も見られるが、画地規模の個別性から自己居住用の個人による取引が中心となる可能 性が高い。規模が小さく、昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築が困難であるため収益還元法は 適用しなかったが、需要者は居住の利便性、快適性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点から当該市場の 実態を反映する比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　港（府） -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。港区においては、人口はほぼ 横ばい傾向、世帯数は微増傾向にある。 既存の住宅地域として概ね熟成しており、地 域要因に大きな変動はない。弁天町駅勢圏の 住宅用地の需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.4 ％