別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 68,900,000 円  １㎡当たりの価格 355,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条南３丁目１１番４
｢九条南３－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の事務所、作
業所等が混在する商
業地域		 北東36m市道、三方路 水道、ガス、下水 九条

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 九条駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所や作業所等が混在する商業地域で、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。都心
部を中心として好調な不動産市況の波及効果により、当地域の地価も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及びその周辺の商業地域一帯。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。主たる需要者は、自社ビ
ルや店舗用地の取得を目的とする事業者や不動産業者等とともに、賃貸マンション等の開発業者となる。利便な立地に
より堅調な需要があり、地価は強含み傾向で推移している。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地の総額で６千
万台後半～７千万円台前半程度と思料する。ただし、接道状況や画地規模等により大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、比較的利便な立地から一定の賃貸需要はあるものの、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利
回りの変動リスクの強さから長期的な収益予測が不透明である面は否めない。そこで、近時の実証性を備えた比準価格
を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [106.0]
100		 355,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境の改善等により、景気は穏やかに回
復している。ただし、欧米の高金利政策等、
海外景気の下振れリスクが、将来的な不安材
料となっている。

事務所需要は大阪駅付近の都心部に集中しつ
つあるが、マンション用地需要は都心周辺部
である当地域でも増加している。地価は強含
み傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-15		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.7m市道
、中間画地
商業

(90,240)
b 西１０９

-14		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東3.8m市道、
南2.7m、
二方路
商業

(90,240)
c 西１０９

-13		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d 西１１４

-7		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、中間画地
商業

(90,324)
e 西１０９

-5		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西7.8m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
307,740  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
316,972 		 100
[  91.9]
344,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
337,107  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
356,221 		 100
[ 101.4]
351,303 
372,000 
c (　           ) 
385,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,371 		 100
[ 109.1]
362,393 
384,000 
d (　           ) 
392,126  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
439,181 		 100
[ 118.5]
370,617 
393,000 
e (　           ) 
427,487  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
423,416 		 100
[ 123.9]
341,740 
362,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.6 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.4 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.6 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    373,000 円／㎡]  



大阪西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,587,521 
3,771,636 
13,815,885 
11,638,800 
2,177,085 		 （　0.9416）
2,049,943 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     62,119,485 円　　　　（　    320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 775.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、行政的、個別的要因から、１階事務所、２階以上住宅（１ＤＫ、平均専有面積３３㎡）と想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.00 
65.0 
100.75 
2,905 
292,679 		 8.0  2,341,432 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
155.00 
85.0 
131.75 
2,318 
305,397 		 1.0  305,397 
2.0  610,794 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
775.00 
81.0 
627.75 

1,514,267 		 3,563,020 
2,443,176 
⑨年額支払賃料      1,514,267 円　×　12ヶ月　＝　      18,171,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,171,204 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,090,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,080,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,563,020 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,492 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,443,176 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         473,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,587,521 円　　　　（　        90,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 848,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 545,136 円  　　　       18,171,204　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,771,636 円　（　　　　　　        19,441 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     775.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,638,800 円  
（　　　　　        59,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,587,521 円      
②総費用 3,771,636 円      
③純収益　①－② 13,815,885 円      
④建物等に帰属する純収益 11,638,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,177,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,049,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,119,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条南三丁目１１番４
 1204000180671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条南３丁目１１番４
｢九条南３－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の事務所、作
業所等が混在する商
業地域		 北東36m市道、三方路 水道、ガス、下水 九条

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 九条駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層事務所ビル、作業所、戸建住宅、中低層共同住宅等が混在する地域であるが、近年、住系土地利用の色合
いが濃くなりつつある。総じて土地需要は旺盛であり、地価は堅調な推移を続けるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び周辺区における商業地域であると把握され、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とし
た不動産事業者等が中心と考えられるが、近年、都心接近性や生活利便性に優れるエリアを中心に、住系用途への転換
利用を目的とした素地の取得需要が旺盛な状況にある。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわ
たり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実際の土地
取引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [106.0]
100		 353,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復していることに伴い、総
じて土地需要は旺盛であるが、金融環境や建
築費等の動向には注視が必要である。


建築価格が高騰する中においても、旺盛な住
宅需要を牽引役として、地価は堅調な推移を
みせている。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-3		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(70,300)
b 西１１２

-7		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福島１１３

-16		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
商業

(90,324)
d 福島１１３

-18		 大阪市福島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
226,806  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
241,468 		 100
[  69.0]
349,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
430,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
430,881 		 100
[ 123.4]
349,174 
370,000 
c (　           ) 
391,883  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
427,152 		 100
[ 127.6]
334,759 
355,000 
d (　           ) 
469,660  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
467,854 		 100
[ 129.0]
362,678 
384,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



大阪西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,449,548 
4,045,512 
13,404,036 
11,199,600 
2,204,436 		 （　0.9606）
2,117,581 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     64,169,121 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 775.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所・２階以上住宅（１ＬＤＫタイプで平均専有面積は３５㎡） ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
155.00 
65.0 
100.75 
2,580 
259,935 		 10.0  2,599,350 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
155.00 
80.0 
124.00 
2,517 
312,108 		 1.0  312,108 
1.0  312,108 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
775.00 
77.0 
596.75 

1,508,367 		 3,847,782 
1,248,432 
⑨年額支払賃料      1,508,367 円　×　12ヶ月　＝　      18,100,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     596.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,100,404 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,086,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,014,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,847,782 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,169 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,248,432 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         398,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,449,548 円　　　　（　        89,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 543,012 円  　　　       18,100,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,045,512 円　（　　　　　　        20,853 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     775.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,199,600 円  
（　　　　　        57,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,449,548 円      
②総費用 4,045,512 円      
③純収益　①－② 13,404,036 円      
④建物等に帰属する純収益 11,199,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,204,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,117,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,169,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条南三丁目１１番４
 1204000180671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考