別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-15 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森　玲子   TEL.
鑑定評価額 3,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区江之子島１丁目１番１
｢江之子島１－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ14F1B		 高層の店舗付共同住
宅や共同住宅の多い
商業地域		 南27m国道、三方路 水道、ガス、下水 阿波座

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  59.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 阿波座駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付共同住宅を中心とする地域で、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調である。地域要因に大
きな変動はなく、今後も当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区、周辺区等の商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等
が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅用地を中心に不動産投資意欲は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移し
ている。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗付共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、類似地域の取引事例を採用して試算した
価格であり、不動産投資意欲が堅調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格である。また、収益価格は、賃貸事
業の収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,790,000 円／㎡		 [118.4]
100		 100
[100.0]		 100
[169.3]		 [103.0]
100		 1,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の景気は、雇用情勢、所得環境に改善の
動きが見られ、緩やかな回復傾向にある。た
だし、海外景気の動向、物価上昇等に注意が
必要である。

地域要因に大きな変動はない。緩やかな景気
回復に伴い、土地需要は安定的に推移してお
り、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１２

-1		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東28.8m国道、
南11m、
二方路
商業

(100,600)
b 福島１１３

-9		 大阪市福島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m市道、
北11m、角地
商業
特別用途地区
(100,400)
c 浪速１０７

-7		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 浪速１０７

-1		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e 北１０２

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
準工

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,231,535  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
1,375,514 		 100
[ 105.9]
1,298,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,125,931  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,132,365 		 100
[  89.8]
1,260,986 
1,300,000 
c (　           ) 
1,437,451  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,547,374 		 100
[ 112.5]
1,375,444 
1,420,000 
d (　           ) 
951,302  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,068,312 		 100
[  88.8]
1,203,054 
1,240,000 
e (　           ) 
790,931  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
872,522 		 100
[  69.7]
1,251,825 
1,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -2.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.4 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



大阪西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

281,801,811 
52,968,261 
228,833,550 
137,808,000 
91,025,550 		 （　0.9446）
85,982,735 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,866,091,167 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 1,330.00 ＲＣ15 9,730.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   2,435 ㎡     59.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２～１５Ｆは住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積６２㎡程度）、自走式駐車場５０台を想定。 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,330.00 
62.1 
825.93 
3,630 
2,998,126 		 10.0  29,981,260 
0.0  0 

 2～15		 住宅
600.00 
85.0 
510.00 
2,813 
1,434,630 		 1.0  1,434,630 
1.0  1,434,630 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,730.00 
81.9 
7,965.93 

23,082,946 		 50,066,080 
20,084,820 
⑨年額支払賃料     23,082,946 円　×　12ヶ月　＝　     276,995,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,965.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       276,995,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      15,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    14,599,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 277,395,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,066,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         475,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       20,084,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,930,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     281,801,811 円　　　　（　       115,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,440,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,759,861 円  　　　      291,995,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,363,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,185,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,968,261 円　（　　　　　　        21,753 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   9,730.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 137,808,000 円  
（　　　　　        56,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 281,801,811 円      
②総費用 52,968,261 円      
③純収益　①－② 228,833,550 円      
④建物等に帰属する純収益 137,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,025,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 85,982,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,866,091,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区江之子島一丁目１番１
 1204000168949-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-15 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 3,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区江之子島１丁目１番１
｢江之子島１－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ14F1B		 高層の店舗付共同住
宅や共同住宅の多い
商業地域		 南27m国道、三方路 水道、ガス、下水 阿波座

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  59.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 阿波座駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 本町通沿道で利便性にも優れた商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。市場
での優位性も高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。主な需要者は、賃貸
経営目的の不動産業者、開発業者、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融環境のもと、
マンション適地や優良な投資物件への需要は依然強く、需給は逼迫している。建築資材の高騰や長期金利の動向等には
注視を要する。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、西区内の主要幹線「本町通」沿道の商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用し
て求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により
価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量する
に留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,790,000 円／㎡		 [118.4]
100		 100
[100.0]		 100
[167.6]		 [103.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は依然として堅調である。海外
景気の下振れ、物価上昇、金融情勢等の影響
に留意を要する。

幹線道路沿道の商業地域。用途の多様性もあ
り、土地需要は安定している。地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１２

-1		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東28.8m国道、
南11m、
二方路
商業

(100,600)
b 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21.9m国道、
北8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 福島１１３

-9		 大阪市福島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m市道、
北11m、角地
商業
特別用途地区
(100,400)
d 福島１１３

-19		 大阪市福島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m市道、
西21m、北4m、
東4m、四方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,231,535  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
1,375,514 		 100
[ 101.4]
1,356,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,526,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,576,572 		 100
[ 115.4]
1,366,180 
1,410,000 
c (　           ) 
1,125,931  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,132,365 		 100
[  81.2]
1,394,538 
1,440,000 
d (　           ) 
993,914  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
947,833 		 100
[  70.6]
1,342,540 
1,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



大阪西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

270,634,275 
51,896,152 
218,738,123 
135,168,000 
83,570,123 		 （　0.9446）
78,940,338 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,631,344,600 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 1,330.00 ＲＣ15 9,730.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   2,435 ㎡     59.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２～１５階は住宅（２ＬＤＫ、平均専用面積６２㎡程度）、自走式駐車場５０台を想定。　 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,330.00 
62.1 
825.93 
3,500 
2,890,755 		 10.0  28,907,550 
0.0  0 

 2～15		 住宅
600.00 
85.0 
510.00 
2,800 
1,377,000 		 1.0  1,377,000 
1.0  1,377,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,730.00 
81.9 
7,965.93 

22,168,755 		 48,185,550 
19,278,000 
⑨年額支払賃料     22,168,755 円　×　12ヶ月　＝　     266,025,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,965.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       266,025,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    14,021,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,403,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,185,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         457,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       19,278,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,772,705 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     270,634,275 円　　　　（　       111,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,240,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,412,752 円  　　　      280,425,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,363,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,760,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,896,152 円　（　　　　　　        21,313 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   9,730.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 135,168,000 円  
（　　　　　        55,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 270,634,275 円      
②総費用 51,896,152 円      
③純収益　①－② 218,738,123 円      
④建物等に帰属する純収益 135,168,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,570,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 78,940,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,419 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,631,344,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区江之子島一丁目１番１
 1204000168949-0000
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備考