別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪西 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-10 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 5,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
｢江戸堀１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,284  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所、金
融機関が多い業務商
業地域		 東23.6m市道、南側道 水道、ガス、下水 肥後橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 肥後橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所等が見られる業務高度商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる
。駅近接のため商的な効用は高く、希少性も認められる。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。主な需要者は、賃貸
経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融環
境のもと、マンション素地や良質な投資物件への需要は依然強い。市場での品薄状態は継続しており、突発的な高値取
引も見られる。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、西区内主要幹線「四つ橋筋」沿道の商業地域である。比準価格は、地域的に類似し、比較可能な事例を採
用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度に
より価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量
するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[ 87.1]		 [105.0]
100		 4,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は依然として堅調である。海外
景気の下振れ、物価上昇、金融情勢等の影響
に留意を要する。

四つ橋筋沿いの商業地域。位置的な希少性も
あり、土地需要は安定している。地価は強調
的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-13		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 西１１４

-4		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
c 中央１０１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
d 中央１１６

-21		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,084,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,205,905 		 100
[ 117.6]
4,426,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,650,000 
b (　           ) 
3,832,764  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
4,227,587 		 100
[  92.2]
4,585,235 
4,810,000 
c (　           ) 
3,620,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,823,029 		 100
[  85.6]
4,466,155 
4,690,000 
d (　           ) 
2,910,871  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
3,184,235 		 100
[  69.8]
4,561,941 
4,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,730,000 円／㎡]  



大阪西 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

471,847,944 
159,104,448 
312,743,496 
169,880,000 
142,863,496 		 （　0.9466）
135,234,585 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  4,829,806,607 円　　　　（　  3,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,141.00 ＲＣ9F1B 10,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   1,284 ㎡     32.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　要因分析から、１階は店舗、２～９階を事務所（フロア貸・部分貸）、地下は駐車場平面自走式（６２台）を想定。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,141.00 
44.2 
504.32 
4,900 
2,471,168 		 12.0  29,654,016 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,036.00 
79.5 
823.62 
4,500 
3,706,290 		 10.0  37,062,900 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
1,131.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,560.00 
67.2 
7,093.28 

32,121,488 		 326,157,216 
0 
⑨年額支払賃料     32,121,488 円　×　12ヶ月　＝　     385,457,856 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   7,093.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      77,458,618 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  41,000 円／台　×　  62 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      30,504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       462,916,474 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      30,504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    24,671,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 468,749,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       326,157,216 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,098,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     471,847,944 円　　　　（　       367,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,500,000 円  　　　　  3,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,052,548 円  　　　      493,420,474　×　　　　  14.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,001,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,350,000 円  　　　　  3,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,100,000 円  　　　　  3,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,100,000 円  　　　　  3,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     159,104,448 円　（　　　　　　       123,913 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  10,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 169,880,000 円  
（　　　　　       132,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 471,847,944 円      
②総費用 159,104,448 円      
③純収益　①－② 312,743,496 円      
④建物等に帰属する純収益 169,880,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,863,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,234,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      105,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,829,806,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区江戸堀一丁目５３番１
 1204000159643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大阪西 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-10 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 5,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
｢江戸堀１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,284  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所、金
融機関が多い業務商
業地域		 東23.6m市道、南側道 水道、ガス、下水 肥後橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 肥後橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 四つ橋筋沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ業務高度商業地として熟成した地域で、不動産投資意欲は堅調で
ある。マンション用地等の需要の増加により、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及びその周辺区等の商業地域で、特に幹線・準幹線道路沿いの商業地域が中心となる。周辺の利用状
況、利便性等から多用途の需要が考えられ、主な需要者は、収益物件として事務所建築を前提に用地取得する法人等が
挙げられる。不動産投資意欲は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にば
らつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層事務所が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は、不動産投資意欲が堅
調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格で、高い説得力を有する。また、収益価格は収益性に着目した理論的
な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[ 87.1]		 [105.0]
100		 4,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境の改善等により、景気は穏やかに回
復している。ただし、欧米の高金利政策等、
海外景気の下振れリスクが、将来的な不安材
料となっている。

中心部周辺におけるマンションやホテル等の
事業用地需要が増加しており、物価上昇も影
響して、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.3
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-4		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
b 西１１４

-13		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
d 中央１１０

-1		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e 中央１０１

-12		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
西6m、角地
商業
船場建築線
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,832,764  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
4,227,587 		 100
[  98.0]
4,313,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,530,000 
b (　           ) 
5,084,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,205,905 		 100
[ 120.8]
4,309,524 
4,530,000 
c (　           ) 
3,620,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,823,029 		 100
[  86.2]
4,435,068 
4,660,000 
d (　           ) 
3,669,593  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
3,662,860 		 100
[  85.5]
4,284,047 
4,500,000 
e (　           ) 
3,575,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.1]
4,327,422 		 100
[  99.5]
4,349,168 
4,570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.7 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.2 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.7 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,530,000 円／㎡]  



大阪西 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

474,116,044 
148,328,719 
325,787,325 
167,140,000 
158,647,325 		 （　0.9466）
150,175,558 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  5,363,412,786 円　　　　（　  4,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,141.00 ＲＣ9F1B 10,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   1,284 ㎡     32.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は事務所、地下は駐車場平面自走式（６２台）を想定。　 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,141.00 
44.2 
504.32 
5,900 
2,975,488 		 12.0  35,705,856 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,036.00 
79.5 
823.62 
4,470 
3,681,581 		 8.0  29,452,648 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
1,131.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,560.00 
67.2 
7,093.28 

32,428,136 		 271,327,040 
0 
⑨年額支払賃料     32,428,136 円　×　12ヶ月　＝　     389,137,632 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   7,093.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      77,458,618 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  62 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      29,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       466,596,250 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      29,760,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    24,817,813 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 471,538,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       271,327,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,577,607 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     474,116,044 円　　　　（　       369,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,250,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,051,819 円  　　　      496,356,250　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,001,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,925,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,050,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,050,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     148,328,719 円　（　　　　　　       115,521 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　  10,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 167,140,000 円  
（　　　　　       130,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 474,116,044 円      
②総費用 148,328,719 円      
③純収益　①－② 325,787,325 円      
④建物等に帰属する純収益 167,140,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 158,647,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 150,175,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      116,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,363,412,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区江戸堀一丁目５３番１
 1204000159643-0000
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備考