別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪此花 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪此花 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市此花区西九条３丁目１６番外
｢西九条３－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,240)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ4		 中小規模一般住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 西九条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　　４ｍ市道		 交通

施設		 西九条駅北方

300m		 法令

規制		 ２住居
(90,240)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える交通利便性の高さから、根強い需要が認められる住宅地域である
。住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね此花区及びその周辺区の住宅地域。需要者は此花区内及びその周辺区の居住者並びに地縁者を中心と
するがＪＲ大阪環状線、阪神なんば線両線が使えることから利便性が高く、周辺区からの流入も比較的多く、戸建て住
宅用地・共同住宅用地ともに底堅い需要がある。コロナ禍からの経済回復に伴う需要も加わり地価は上昇傾向を強めて
いる。市場での取引の中心価格帯は新築戸建住宅で、４，０００万円台後半程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反
映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.0]		 [103.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向、コロナからの社会
経済活動正常化の影響も受け、当区の地価は
全般的に上昇基調にある。


最寄り駅への接近性、生活利便性に優れる住
宅地として熟成し、区内における住宅地選好
性は比較的高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪此花 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０９

-17		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
b ２０９

-15		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(90,200)
c ２０９

-37		 大阪市此花区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
d ２１９

-3		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、北西5.5m、
二方路
１住居

(90,200)
e ２１９

-45		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.3m市道
、中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
263,134 		 100
[  96.4]
272,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
231,335  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
233,625 		 100
[  63.8]
366,183 
377,000 
c (　           ) 
345,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
370,482 		 100
[ 120.8]
306,690 
316,000 
d (　           ) 
221,848  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
239,019 		 100
[  83.7]
285,566 
294,000 
e (　           ) 
249,104  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
250,584 		 100
[  76.5]
327,561 
337,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    299,000 円／㎡]  



大阪此花 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,557,374 
676,485 
2,880,889 
1,974,610 
906,279 		 （　0.9520）
862,778 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     21,569,450 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪此花 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＬＳ3 179.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 90 ％   300 ％   240 ％   102 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ、平均専有面積２４㎡程度 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同様の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
61.00 
80.0 
48.80 
2,100 
102,480 		 1.0  102,480 
1.0  102,480 

 2～ 3		 共同住宅
59.00 
83.0 
48.98 
2,150 
105,307 		 1.0  105,307 
1.0  105,307 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
179.00 
82.0 
146.76 

313,094 		 313,094 
313,094 
⑨年額支払賃料        313,094 円　×　12ヶ月　＝　       3,757,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,757,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,456,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,094 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,094 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          97,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,557,374 円　　　　（　        34,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪此花 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,600 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 150,285 円  　　　        3,757,128　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         676,485 円　（　　　　　　         6,632 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9520    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     179.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,974,610 円  
（　　　　　        19,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,557,374 円      
②総費用 676,485 円      
③純収益　①－② 2,880,889 円      
④建物等に帰属する純収益 1,974,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 906,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 862,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,569,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪此花 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市此花区西九条三丁目１６番
 1204000025111-0000
2 　大阪市此花区西九条三丁目１９番
 1204000024246-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪此花 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪此花 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市此花区西九条３丁目１６番外
｢西九条３－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,300)
準防
（その他）



(90,240)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ4		 中小規模一般住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 西九条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 西九条駅北方

300m		 法令

規制		 ２住居
(90,240)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因は見られず、ＪＲ大阪環状線と阪神なんば線の二
路線利用可能な高い利便性による現況の需要等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね此花区及び周辺区に存する住宅地の圏域。共同住宅用地としては小さいため、需要者は区内に地縁を
有する個人が中心であるが、ＪＲ大阪環状線、阪神なんば線の二路線利用で交通利便性が高いため、周辺区からの転入
もみられる。西九条駅勢圏の住宅地は区内で選好性が高く、戸建住宅用地も共同住宅用地も需要は堅調だが、供給は多
くなく、地価は強含みで推移している。建築費上昇の影響もあり、需要の中心は新築戸建住宅付で総額５千万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に事務所等も見られるが、画地規模等の個別性からも自己居住用の個人による
需要が中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。そのため、当該市場の実
態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために
低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    208,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.0]		 [103.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。此花区においては、人口は微
減傾向、世帯数は微増傾向にある。


既存の住宅地域として概ね熟成しており、地
域要因に大きな変動はない。西九条駅から近
い住宅地は選好性が高く、堅調な需要がみら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪此花 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０９

-17		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
b ２０９

-37		 大阪市此花区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(90,300)
c ２１９

-3		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、北西5.5m、
二方路
１住居

(90,200)
d ２１９

-18		 大阪市此花区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
準住居

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
263,134 		 100
[  98.6]
266,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
345,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
370,482 		 100
[ 118.7]
312,116 
321,000 
c (　           ) 
221,848  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
239,019 		 100
[  80.0]
298,774 
308,000 
d (　           ) 
197,855  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
195,550 		 100
[  67.2]
290,997 
300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



大阪此花 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,561,669 
702,367 
2,859,302 
1,971,900 
887,402 		 （　0.9513）
844,186 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,589,902 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪此花 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＬＳ3 179.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 90 ％   300 ％   240 ％   102 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均専有面積２４㎡程度の単身用の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
61.00 
80.3 
48.98 
2,100 
102,858 		 1.0  102,858 
1.0  102,858 

 2～ 3		 共同住宅
59.00 
83.0 
48.98 
2,150 
105,307 		 1.0  105,307 
1.0  105,307 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
179.00 
82.1 
146.94 

313,472 		 313,472 
313,472 
⑨年額支払賃料        313,472 円　×　12ヶ月　＝　       3,761,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,761,664 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,460,731 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          98,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,561,669 円　　　　（　        34,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪此花 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,467 円  　　　        3,761,664　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,367 円　（　　　　　　         6,886 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     179.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,971,900 円  
（　　　　　        19,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,561,669 円      
②総費用 702,367 円      
③純収益　①－② 2,859,302 円      
④建物等に帰属する純収益 1,971,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 887,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 844,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,589,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪此花 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市此花区西九条三丁目１６番
 1204000025111-0000
2 　大阪市此花区西九条三丁目１９番
 1204000024246-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考