令和7年1月10日　提出 与謝野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与謝野 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 与謝郡与謝野町字岩滝小字野田２２６８番２外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に公 共施設等も見られる 住宅地域 西6m町道 水道、下水 岩滝口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 岩滝口駅北方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は与謝野町の中心部に存する既成住宅地域である。地域の特性等に影響を与える要因の変動は特になく 、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、与謝野町及びその周辺市町内の住宅地域である。需要者の中心は地縁のある個人等であるが、他地域か らの転入もみられる。当該地域の需給は弱いが、旧岩滝町の中心部で居住環境等が比較的良好であることから、地価水 準は横ばいで推移している。取引件数が少なく、それぞれの個別性も高いため、市場の中心価格を把握することは困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において発生した取引事例を多数収集し、規範性のある適切な事例を選択して試算 されたものであり、実証的で説得力のある価格である。近隣地域の周辺では賃貸用共同住宅も散見されるが、画地規模 等の諸条件に照らし、経済合理性を有する賃貸用共同住宅の想定が困難であること等から、収益還元法は非適用とした 。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進んでおり、一部利便性 や環境が良好な地域を除き、需給は弱含んで いる。 市街地の既成住宅地域として地域要因に変動 はなく、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％