令和7年1月15日　提出 精華 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町精華台３丁目１６番１７ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 新祝園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 新祝園駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 街路や画地の配置が整った精華台住宅団地を構成する住宅地域。住宅地域として成熟しており、従来需要者の選 好性も良好である。他用途への転換は考え難く、現状維持での推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は精華町及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り駅との接近性には劣るが 、標準地の存する精華台住宅団地は同じ精華町の光台住宅団地、南方木津川市の木津川台住宅団地と共に広範で閑静な 住宅地域を形成している。良好な環境条件は需要者の意思決定に強い影響を与えており、地価は若干ながら上昇してい る。近隣地域等における取引価格帯は標準地規模の土地で１６百万円強となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引は自用目的が中心である。第１種低層住居専用地域であり、建蔽率や容積率の点で投下資本に見合った収益の確保 が期待できないことから収益還元法の採用は断念し、取引事例比較法のみを採用した。近隣地域は定住型の閑静な住宅 地域を形成する精華台住宅団地に属し、需要者は居住の快適性等を重視して意思決定を行う傾向があることから、高い 信頼性を有する事例資料に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [126.2] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新祝園駅周辺や光台、精華台等、交通接近条 件や環境条件に優れる地域では市況は堅調。 市況の弱いエリアでも状況は若干ながら改善 している。 地域要因に特段の変動はないが、閑静な環境 を有しており需要者の選好性は従来高い。一 般的要因の影響と相まって地価は上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％