鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
宇治田原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治田原 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

23,100,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綴喜郡宇治田原町大字荒木小字大地５番１				②地積　(㎡)	500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高20m 特別用途地区 (90,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗等が点在する路線商業地域	南東11.5m国道、南西側道	水道、下水	山城青谷 7.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 130 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

山城青谷駅北東方

7.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
高度2種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、低層の小売店舗等が点在する路線商業地域である。新名神高速道路のＩＣ開通による交通量増加、
業務地需要の増加等が期待される。現状では地域要因に特段の変化は見られない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治田原町を含む京都府南部地域の商業地域及び商住混在地域の存する圏域である。主な需要者は地元の
中小企業、個人経営者が中心である。新名神高速道路の開通期待や工業団地への通行量増加等が見られる。取引される
業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の中心価格帯を見出すことは出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であり、店舗等が点在している。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこ
と等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも、実際の取引相場をより重視して意思
決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高は継続しつつも、企業収益は改善傾向
で個人消費も持ち直している。一方で、人出
不足が鮮明である。

新名神高速道路のＩＣ開通は遅延している。
工業団地への交通量の増加等が見られ、地価
は微増傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｆ -4	城陽市		底地	（　）	長方形	南19m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２５Ｋ２Ｃ -163	八幡市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、南東4.6m、二方路		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (60,200)
c	２５Ｋ２Ｃ -148	八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m府道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２５Ｋ２Ｄ -22	京田辺市		建付地	（　）	不整形	南東3.5m市道、北東7.8m、角地		｢調区｣ (60,200)
e	２５Ｋ３Ｐ -28	綴喜郡井手町		更地	（　）	長方形	東11m府道、中間画地		準工高度2種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,947	100 [ 77.4]	47,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 40,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	44,046	100 [ 91.2]	48,296		48,800
c	(　 ) 29,800	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,562	100 [ 65.3]	45,271		45,700
d	(　 ) 18,387	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	21,824	100 [ 51.1]	42,708		43,100
e	(　 ) 26,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,359	100 [ 57.5]	45,842		46,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

宇治田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,944,250	754,654	3,189,596	2,516,000	673,596	（　0.9725） 655,072	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,557,156 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度2種最高20m 特別用途地区	90 ％	200 ％	200 ％	500 ㎡	27.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,882	338,760	5.0	1,693,800
							1.0	338,760
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		338,760		1,693,800
								338,760

⑨年額支払賃料	338,760 円　×　12ヶ月　＝　 4,065,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,065,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,861,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,693,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 66,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,944,250 円　　　　（　 7,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,922 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	34,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,954 円	4,065,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,654 円　（　　　　　　 1,509 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,516,000 円（　　　　　 5,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,944,250 円
②総費用	754,654 円
③純収益　①－②	3,189,596 円
④建物等に帰属する純収益	2,516,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	673,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	655,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,557,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治田原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綴喜郡宇治田原町大字荒木小字大地５番１	1311000026328-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
宇治田原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治田原 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　陽

TEL.

鑑定評価額

23,100,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綴喜郡宇治田原町大字荒木小字大地５番１				②地積　(㎡)	500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高20m 特別用途地区 (90,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の小売店舗等が点在する路線商業地域	南東11.5m国道、南西側道	水道、下水	山城青谷 7.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 130 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

山城青谷駅北東方

7.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
高度2種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗、事業所等が点在する国道沿いの商業地域であり、新名神の開通を控えているものの、現状において
は地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇治田原町を中心とした京都府南部の幹線・準幹線道路沿いの商業地の圏域と判定した。需要者は地元
の中小事業者が中心であり、大手資本等の参入も少ない。宇治田原町における商業地の市場規模は極めて小さく、新名
神道路事業に関連し、一部潜在需要も考えられるが、現状の市場取引においては大きな動向変化はない。取引件数が極
めて少なく、また画地規模も異なるため、中心となる価格帯は一律に定め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の小売店舗等が点在する路線商業地域であり、未だ空地が多数みられる中、賃貸を目的とした需要は極めて低位と
判断される。よって本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年標準地価格と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都地区主要小売業販売額の百貨店・スーパ
ー販売額は、前年を上回っており、観光も増
加しており、宿泊客数・客室稼働率は前年を
上回った。

特段の地域要因の変動は認められないが、新
名神・国道バイパスが建設中であり、地域の
ポテンシャルが上昇する中、地価はやや強含
みの状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治田原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｆ -4	城陽市		底地	（　）	長方形	南19m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２５Ｋ３Ｄ -107	綴喜郡宇治田原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m町道、東2m、角地		（都）１住居高度1種最高15m (60,200)
c	２５Ｋ２Ｃ -131	木津川市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.1m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 特別用途地区 (90,200)
d	２５Ｋ２Ｇ -14	木津川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m市道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,160)
e	２５Ｋ２Ｇ -16	木津川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m府道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,947	100 [ 74.7]	49,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	50,000
b	(　 ) 36,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	36,705	100 [ 76.8]	47,793		48,300
c	(　 ) 32,238	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,005	100 [ 64.4]	48,144		48,600
d	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,300	100 [ 75.4]	48,143		48,600
e	(　 ) 28,069	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,736	100 [ 59.3]	46,772		47,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

宇治田原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,898,143	732,228	3,165,915	2,460,250	705,665	（　0.9706） 684,918	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,220,400 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治田原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度2種最高20m 特別用途地区	90 ％	200 ％	200 ％	500 ㎡	27.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,860	334,800	5.0	1,674,000
							1.0	334,800
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		334,800		1,674,000
								334,800

⑨年額支払賃料	334,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,017,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,017,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,816,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,674,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 65,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,898,143 円　　　　（　 7,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治田原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,528 円	4,017,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,500 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 732,228 円　（　　　　　　 1,464 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,460,250 円（　　　　　 4,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,898,143 円
②総費用	732,228 円
③純収益　①－②	3,165,915 円
④建物等に帰属する純収益	2,460,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,220,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治田原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綴喜郡宇治田原町大字荒木小字大地５番１	1311000026328-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考