令和7年1月14日　提出 宇治田原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治田原 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡宇治田原町大字荒木小字立川２４番２５ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に農 地等が混在する住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 山城青谷 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 山城青谷駅北東方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域である。周辺には農地等もみられるが宅地への開発動向は低位である。地域要因 に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治田原町を中心に周辺市町を含む住宅地域である。需要者は地縁を有する居住者が中心で外部からの 流入は少ない。食品スーパーやドラックストア等の生活利便施設に近接しており、町内では生活利便性が比較的良好な 立地であるが、町全体が最寄駅から離れているため住宅需要は低調で取引件数は少ない状況が続いている。需要の中心 となる価格帯は画地条件等により様々であり一律的に見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。比準価格は、同一需給圏内 の信頼性のある取引事例を採用して試算しており実証的で説得力を有する。一方、需要者は意思決定に際し収益性より も居住の快適性を重視する点や画地条件等からみた経済合理性を鑑み、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治田原 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の 下振れによる景気下押しリスク、物価上昇、 中東及び米国情勢、金融資本の変動等の影響 に注意を要する。 町内では新名神高速道路が建設工事中である が、現在のところ住宅需要に変化は見られず 、地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％