令和7年1月14日　提出 宇治田原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治田原 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡宇治田原町大字郷之口小字田中１８番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が多い古くからの住 宅地域 南4m町道 水道、下水 山城青谷 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 山城青谷駅北東方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が多い古くからの住宅地域であり、地域要因の特段の変動はなく、当分は現状のまま推移す ると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治田原町を中心に、京都府南部に位置する近隣市町を含めた既成住宅地域の圏域である。需要者は地縁 的選好性を有する近隣居住層が中心であり、他市町よりの流入は少ない。取引件数が極めて限定的であり、また取引価 格にもバラつきが認められるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。また賃貸 住宅の需要も極めて限定的である。よって、本件鑑定評価にあたっては、実証性の高い比準価格を採用し、前年標準地 価格等との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は緩やかに改善している一方 、住宅投資は横ばい圏内で推移している。物 価は前年を上回る中、個人消費は緩やかに持 ち直している。 農家住宅も見られる既成住宅地域であり、地 域要因に特段の変動も認められない。地価は 底ばいの状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％