令和7年1月14日　提出 井手 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井手 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡井手町大字多賀小字茶臼塚４番外 ②地積 　(㎡) 709   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南2.8m町道、背面道 水道、ガス、下水 山城多賀 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北２．８ｍ 町道 交通 施設 山城多賀駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は井手町及び周辺市町における既存住宅地域。需要者は町内での住替えや世帯分離等地縁的選好性が強い地 元居住者が中心的である。都市部からの田舎暮らし希望や新設工業団地の従業員宿舎目的など、空き家バンクを通して 圏外からの需要も見られるが、条件に合致する物件の供給が乏しく取引状況は緩慢。街路の狭隘な既存住宅は選好性に 劣り、地価は依然下落傾向。取引件数が少なく、規模、属性等個別性が強いため、取引の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目 的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、現下の賃貸市場における賃料水準、稼働率等に鑑みると収益目的 の市場参加者の参入は皆無であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　井手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [167.3] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 井手町では人口減少・高齢化の進捗度合はい ずれも府全体の平均を上回る。建築資材の高 止まりや金利上昇懸念等もあり、住宅需要は 依然低調である。 大型商業施設の開業により町全体の利便性は 向上しているが、需給動向へ影響については 開業間もないため顕在化には至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％