令和7年1月14日　提出 井手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井手 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡井手町大字井手小字西高月６０番６１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.8m町道 水道、下水 玉水 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．８ ｍ町道 交通 施設 玉水駅東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後も現状を維持し、地価は当面横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、井手町及び周辺市町の住宅地域と把握される。需要者は井手町に地縁性を有するエンドユーザーが中 心であり、圏外からの転入は少ない。町内では相対的に住環境の良い高台にあって、一定の需要により現状の価格水準 を維持している。なお、取引件数は少なく、中心価格帯の把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大き な判断基準として意思決定していることから比準価格に説得力が認められる。なお、戸建住宅用に開発された住宅地域 にあって、賃貸市場は未成熟なことから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては前年価格との検討を踏ま え、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年６月に山城多賀駅前に食品スーパー を中核とする複合商業施設が開業し利便性は 向上したが、既成商業地の衰退が懸念される 。 地域要因に特段の変動はなく、町内では相対 的に住環境良好な住宅地域として一定の需要 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％