令和7年1月13日　提出 久御山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町栄３丁目１番８８ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 大久保 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 大久保駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はないので、 当分の間は現状を維持するものと予測する。住環境が良好で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね久御山町及び隣接する市に存する中規模住宅を中心とする範囲。需要者は久御山町内の居住者が中 心であるが、他市からの転入も見受けられる。最寄り駅から徒歩圏外であるが、住環境が良好であるため、中古住宅の 需要は堅調である。熟成した住宅地域であるため新規供給は少なく、地価は上昇している。中古の戸建住宅物件は３０ ００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は豊富な事例より信頼性・規範性の高い事例を中心に試算した。一方、収益価格は、低容積率のため市場性を 有する賃貸住宅の床面積が確保できず共同住宅を想定することが非現実的であるため、試算を断念した。近隣地域は居 住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が中心的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [ 89.6] [103.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久御山町の人口は微減、世帯数は微増傾向。 景気は緩やかに回復している。立地条件の優 る不動産の需要は堅調である。 交通接近条件は劣るが、住環境が良好で、久 御山町の上位に位置する住宅地域であり、需 要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％