令和7年1月15日　提出 大山崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字下植野小字寺門１３番１０ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、比較的新しく開発された小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測 する。周辺には農地も見られ、時の経過とともに、周辺地域では宅地利用の熟成度が高まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の小規模の一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。主な需要 者は、地縁関係を有する住宅の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も見られる。中心的な価格帯は、新築戸建 で３０００万円後半から４０００万円前後、土地で１５００万円程度である。本件地域の標準的な画地規模は、土地建 物価格の総額の観点で、住宅の一次取得者層の価格帯に適合し、相応の需要が見込める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は 試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切 に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し 、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [154.8] [100.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。住宅需要は堅 調に推移しているが、建設物価の上昇等、金 利動向などの影響が懸念される。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として形 成され、特段の変動はない。画地規模等は、 需要者層の選好性に適い、相応の需要が見込 める。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％