別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 木津川 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 3-1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木津川市相楽西戸崎３６番 ②地積(㎡) 1,028  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1.5:1 田 既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域 東1.8m未舗装道路 下水 西木津 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   70 ｍ、西  100 ｍ、南   60 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 現況農地の宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ未舗装道路 交通 施設 西木津駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 　宅地見込地地域としての熟成度は中位程度であるが、市内住宅地の需給が均衡していることから、宅地転換に はなお時間を要するものと予測する。なお、将来的には中品等程度の住宅地への転換が予想される。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     24,300 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は京都府山城地域内にあって、宅地開発可能な宅地見込地が存する範囲。需要者は住宅分譲を手掛ける開 発業者が中心である。木津川市内の住宅地需給は概ね均衡していることから、開発業者による用地仕入れはやや低調と なっている。なお、宅地開発にかかる条件等によって取引価格は様々となるため、市場での中心的となる価格帯は見出 せない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　比準価格は類似性を有する宅地見込地事例から得られた価格であって、市場性を反映しており説得力が高い。控除後 価格は想定開発計画に基づき転換後・造成後の更地価格から造成費用等を控除し熟成度に応じた修正を行って得たもの で、開発業者が重視する投資採算性を反映した価格であり、こちらも説得力が高い。以上の検討を踏まえ、本件におい ては比準価格及び控除後価格をそれぞれ重視し、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     25,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　木津川市の人口は概ね横ばい、世帯数は微増傾向 。景気は持ち直しており、雇用・所得環境が改善す るなか、宅地需要は総じて安定的である。 　木津川市内において宅地開発が断続的に観測され ているものの数は少なく、近隣地域においても開発 機運の高まりは見られない。 　個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他