令和7年1月15日　提出 木津川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -17 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市鹿背山西大平６番外 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3.2m市道 水道 木津 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 木津駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。競 争力や需要は弱く地価も弱含みにて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市を中心とする市街化調整区域内の農地も多くみられる住宅地域の範囲。需要者は地域的特性か らも地縁性のある個人が中心で、需要者の範囲も限定的である。また公法規制によって新規開発は困難であり、市場の 需給動向は弱含みで推移している。取引件数が少なく、規模等も様々であるため、需要の中心的価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、農家住宅を主とする市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺に賃貸用物件も認められず、賃貸需要が 想定できない地域であるため適用を断念した。自己利用の取引が支配的であり、取引価格水準を重視して価格決定がな されることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては代表標準地との検 討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [149.8] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は一部エリアにおいては堅調であるもの の、旧集落や交通接近条件の劣る地域では需 要の減退傾向が見られる。 農家住宅を主とする地域であり、需要は低迷 しており地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％