令和7年1月15日　提出 木津川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -15 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市相楽大里２５番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模の新旧一般住 宅が混在する住宅地 域 北3.7m市道 水道、下水 山田川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．７ ｍ市道 交通 施設 山田川駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　新旧の住宅が多い住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。交通利便性は良好で あるものの既成住宅地の選好性はやや低位なため、地価は横ばいないし若干下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市を中心に周辺市町を含むエリア内にあって、一般住宅を中心に構成される住宅地域の存する 範囲。需要者は、居住目的の個人が中心である。同一需給圏内ではニュータウンをはじめとした居住環境良好な住宅地 に人気が集まっており、既成住宅地の選好性は相対的に劣るため、需要はやや弱含みでの推移となっている。市場での 中心となる価格帯は、土地は１，０００万円前後、中古戸建は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地周辺は戸建住宅利用を中心とし、また街路条件に劣ること等から収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅の想 定が困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引 が支配的であり、主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。 よって、本件においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　木津川市の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向。景気は緩やかに回復し、雇用・所得環 境が改善するなか、住宅地需要は総じて安定 的である。 　地域内に大きな変動は見受けられないが、 ニュータウンをはじめとした居住環境良好な 住宅地との競合により相対的に選好性に劣る 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％